Вопросы к Юристу

Как составить договор нежилого помещения между юридическими лицами по образцу?

Основные вопросы составления и заключения договоров аренды нежилых помещений между юридическими лицами регулируются Гражданским кодексом (далее — ГК РФ).

В частности, глава 34 указанного акта определяет:

  • общие вопросы аренды нежилых помещений,
  • специфику сделок в отношении зданий, сооружений,
  • специфику аренды предприятий.

Порядок заключения договора аренды жилого помещения между юридическими лицами устанавливает глава 35 ГК РФ.

Среди иных источников регулирования рассматриваемого вопроса можно выделить как судебную практику в этой области (в том числе обычаи делового оборота), так и федеральные законы, например:

  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в соответствии со ст. 51 которого осуществляется регистрация договоров, подлежащих таковой на основании прямого указания норм ГК РФ,
  • вступившие в силу решения арбитражных судов. Так, из постановления Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2017 № Ф09-6810/17 по делу № А47-8211/2016 можно сделать некоторые выводы о необходимых для заключения договора полномочиях, подтверждающих факт заключения сделки обстоятельствах,
  • позиции Пленума ВАС РФ и ВС РФ. В частности, имеется действующее постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, отражающее позицию суда по ряду практических вопросов.

Содержание и образец договора

В договоре аренды нежилого помещения для юридического лица, исходя из определения этого термина, данного в ст. 606 ГК РФ, в обязательном порядке должны быть указаны:

  1. Идентифицирующие признаки передаваемого в аренду помещения.
  2. Размер арендной платы.

Указанные условия являются существенными, поэтому на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ при их отсутствии в договоре он не может считаться заключенным. Иные условия могут также признаваться существенными самими сторонами и включаться в договор по их усмотрению.

В силу обычаев гражданского оборота типовой договора аренды помещения подразумевает включение определенных сведений, среди которых:

  • наименование договора,
  • дата и место его составления,
  • наименование сторон,
  • Ф. И. О. представителей организаций,
  • основания действий законных представителей (устав),
  • признаки передаваемого в аренду помещения,
  • основание распоряжения помещением арендодателем (например, свидетельство о праве собственности),
  • срок передачи в аренду, возможность его продления и досрочного прекращения,
  • наличие возможности передачи имущества в субаренду,
  • цель использования арендуемого имущества,
  • размер арендной платы и порядок ее уплаты,
  • права и обязанности сторон,
  • вопросы проведения текущего и капитального ремонта, судьбы улучшений (отделимых и нет),
  • ответственность сторон,
  • реквизиты сторон (контактные данные, реквизиты счетов, ОГРН, ИНН).

Договор подписывается представителями сторон и скрепляется печатями организаций. Образец договора аренды помещения между юридическими лицами можно скачать на нашем сайте.

Форма и регистрация

Независимо от того, оформляется юридическими лицами аренда жилого помещения или нежилого, форма договора, в соответствии с п. 1 ст. 609 и п. 1 ст. 674 ГК РФ, должна быть письменной. На основании с п. 1 ст. 651 ГК РФ при передаче одной организацией в аренду другой нежилого помещения допускается подписание единого документа.

Президиум Высшего Арбитражного суда в своем информационном письме «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53 изложил позицию, согласно которой помещения, хотя и не являются понятием, синонимичным зданию или сооружению, неразрывно связаны с данными объектами. В силу отсутствия самостоятельного регулирования таких договоров к ним должны применяться нормы об аренде зданий и сооружений.

Аналогичным образом решается и вопрос регистрации договоров, предметом которых выступает аренда нежилых помещений. В силу сказанного они подлежат государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, если их срок равен 1 году более.

Письменная сделка по аренде жилья между предприятиями, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ, также должна пройти процедуру государственной регистрации. Обойтись без нее можно лишь в том случае, если срок, на который передается помещение, составляет менее 1 года.

Особенности аренды жилого помещения

Договор аренды жилых помещений между юридическими лицами является менее распространенным и применяемым на практике, хотя п. 2 ст. 671 ГК РФ допускает наличие подобных соглашений. При этом имущество может быть передано и во владение, и в пользование, и по иному договору (например, смешанному).

Подобные договоры подчиняются общим правилам аренды и найма жилых помещений, за исключением ряда особенностей. Так, несмотря на проживание в арендуемом помещении физических лиц, ответственность перед арендодателем по договору несет арендатор, т. е. юридическое лицо. Ответственность же проживающих в помещении перед организацией-арендатором регулируется ими самостоятельно, т. е. фактически арендатор предоставляет данное жилье как служебное, а проживающее лицо выступает в роли фактического субарендатора.

Об особенностях аренды нежилых помещений подробнее можно прочитать в другой нашей статье.

Итак, при заключении договорных обязательств по передаче в аренду тех или иных помещений между юридическими лицами необходимо соблюдать письменную форму договора. Составить документ поможет приведенный в статье образец. После подписания договора важно пройти процедуру регистрации, если срок его действия равен 1 календарному году или более.

Законодательная база

В ст. 213 ГК РФ определено, что собственником любого вида имущества (в том числе и нежилого помещения) может быть как физическое, так и юридическое лицо.

При этом никаких ограничений по количеству имущественных объектов не установлено.

К последней категории собственников могут относиться следующие субъекты:

  • государственные предприятия,
  • коммерческие организации,
  • муниципальные учреждения,
  • некоммерческие организации и т. д.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, законный собственник имеет возможность не только владеть и использовать свою собственность, но и распоряжаться ею любым из допустимых способов. В частности, передавать в аренду (данная возможность дополнительно закреплена в ст. 608 ГК РФ).

В целом регулирование сделки осуществляется отдельными положениями Гражданского кодекса, а именно параграфами 1 и 4 части 2 данного документа.

При этом параграф 1 посвящен общим случаям аренды, а параграф 4 тем, где объектом выступают здания и сооружения (нежилое помещение, как правило, является его составляющей частью). Поэтому именно данные нормы и будут применяться при оформлении сделки.

Условия и необходимые документы для заключения сделки

Как и при большинстве гражданских сделок, для оформления аренды требуется выполнение нескольких важных правил и условий.

К основным из них можно отнести:

  • обязательным является документальное закрепление сделки в виде специального договора,
  • она является двусторонней, то есть оба ее участника должны быть согласны со всеми условиями договора,
  • арендодатель обязан отчислять от суммы получаемых за аренду денежных средств определенную часть в виде налога,
  • также он должен документально подтвердить наличие у него законных прав на передаваемое имущество.

Основная обязанность по их сбору и оформлению возлагается на собственника, от которого требуется:

  • правоустанавливающая документация на помещение,
  • учредительные документы компании,
  • документы, предоставляющие возможность действовать представителю юр лица,
  • паспорт этого представителя,
  • поэтажный план здания и подробная письменная характеристика объекта аренды,
  • выписка из ЕГРП,
  • другие необходимые бумаги.

Что касается арендатора, то ему, в зависимости от его категории, нужно будет предоставить удостоверяющий его личность документ или учредительные бумаги компании. Они требуются для того, чтобы правильно внести необходимые данные в договор.

Сдача в аренду нежилого помещения юридическим лицом: порядок действий

Примерный алгоритм действий в случае аренды нежилого объекта недвижимости включает в себя последовательность следующих этапов:

  1. поиск подходящего помещения. При этом будущий владелец может выбрать для аренды не только объект недвижимости, но и расположенное в нем оборудование и мебель.
  2. Обсуждение с владельцем условий сделки. Наиболее важные условия (цену, сроки) стоит оговаривать перед документальным закреплением, поскольку очень важно достичь согласия в этом вопросе.
  3. Подготовка договора аренды. Это наиболее важный этап, к проведению которого стоит подойти очень серьезно. Желательно, чтобы к делу был привлечен квалифицированный юрист, который поможет составить документ максимально грамотно.
  4. Подписание договора. После его оформления официальное согласие со всеми условиями скрепляется подписью и печатью сторон (при наличии). Для краткосрочной сделки (до года) данные действия также являются основанием для ее вступления в силу.
  5. Регистрация документа в уполномоченном на это органе. Данный этап присутствует только в том случае, когда сделка заключается в долгосрочной перспективе, то есть длительностью более одного года.

В этом случае сторонам необходимо:

  • подготовить минимум три договора аренды (два после завершения процедуры будут отданы участникам, один останется в регистрационном органе),
  • подготовить и приложить к договорам определенный перечень документов (из тех, что были перечислены выше, а также квитанцию об оплате госпошлины и заявление),
  • предоставить пакет бумаг в территориальное отделение Росреестра,
  • забрать в установленный срок договора с отметкой о регистрации.

После составления договора или перед ним стоит также документально оформить и факт непосредственной передачи помещения от собственника к арендатору. Делается это путем составления акта приема-передачи.

Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец и инструкция по составлению

Договор аренды представляет собой документальное подтверждение факта оформления отношений между двумя субъектами — арендодателем (то есть владельцем недвижимости) и арендатором (его будущим пользователем).

Согласно ему, первая сторона передает второй принадлежащее ей нежилое помещение для его использования в течение установленного срока и за некую плату.

Стоит учесть, что в рассматриваемом случае договор заключается исключительно в письменном виде, независимо от его срока или других условий.

Это существенно отличает сделку от остальных случаев, когда допускается и устная договоренность.

Данное требование установлено законодательно, ст. 609 ГК РФ. В ней говорится, что письменная форма является обязательной для сделки, если участие в ней принимает хотя бы одно юридическое лицо.

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Установленной на законодательном уровне формы договора не существует, однако есть его типовые образцы и шаблоны, которые могут быть использованы в зависимости от ситуации.

Примерная структура и содержание документа включают в себя такие разделы:

    преамбула.

Здесь указываются реквизиты юридических лиц, а именно:

  • наименование обеих сторон (полное),
  • дата и место оформления документа,
  • ФИО уполномоченного лица, который заключает сделку (чаще всего в его роли выступает руководитель предприятия),
  • документ, на основании которого он совершает данные действия (это может быть трудовой договор или приказ о приеме на работу).
  • Предмет. Это первое из двух существенных условий, которые должны присутствовать в договоре обязательно.

    Причем требуется полная детализация объекта недвижимости, а именно указание таких его данных:

    • точного адреса,
    • площади,
    • этажности,
    • вида недвижимости (то есть нежилого помещения),
    • кадастрового номера и т. п.

    Также желательно указать, на каких правах данная недвижимость принадлежит арендодателю и чем именно из документов он может это подтвердить. Если вместе с помещением передаются расположенные в нем вещи, то это тоже обязательно необходимо отметить.

    Также стоит учесть, что все эти данные должны соответствовать сведениям, которые содержатся в документации на имущество. Цена. Это следующее существенное условие, которое в обязательном порядке должно быть в договоре.

    Стороны должны определить не только величину арендной платы, но также периодичность и способы ее внесения.

    Стоит учесть, что для оплаты при помощи наличных средств у сделки, в которой принимает участие юр лицо, есть ограничение — не более 100 тыс. руб.

  • Срок. Данное условие важное, но обязательным не является. Однако от него напрямую зависит отсутствие или наличие необходимости проходить процедуру государственной регистрации договора, поэтому срок желательно все-таки прописать в нем.
  • Права и обязанности. Стороны могут внести в документ как общие обязательства и права, указанные в ГК РФ, так и дополнить его своими собственными условиями (но также в пределах действующего законодательства).
  • Ответственность. Она может быть установлена, например, за нарушение условий сделки или невыполнение возложенных обязательств. Меры при этом могут быть разными: штраф, расторжение сделки, выплата неустойки и т. п.
  • Заключительные положения. Сюда участники сделки могут внести любые условия, которые не были включены в предыдущие пункты (в частности, момент вступления документа в силу или факт его нотариального заверения).
  • Как уже отмечалось, привлечение юриста значительно повышает качество и юридическую грамотность оформляемого документа, хотя и не является обязательным условием аренды.

    Сроки, пошлины и особенности взимания налогов

    При наличии необходимости проходить процедуру регистрации сторонам необходимо учесть, что для этого потребуются определенные временные и финансовые затраты.

    В частности, срок ожидания после предоставления документов в Росреестр составляет 10 рабочих дней с того дня, как был принят на рассмотрение соответствующий пакет документов.


    Что касается величины госпошлины, то для юридических лиц она составляет 22 тыс. руб.
    , что значительно выше аналогичной стоимости, установленной для физ лиц — 2 тыс. руб.

    Чтобы избежать необходимости ее уплаты, необходимо составлять договор так, чтобы он не попадал в категорию документов, подлежащих госрегистрации.

    Для этого можно:

    • установить срок действия меньше года (обычно он составляет 11 месяцев),
    • заключить сделку на бессрочный период (в данном случае регистрация также не потребуется).

    Кроме этого, у арендодателя также возникают и определенные налоговые обязательства, поскольку арендная плата является весьма существенным источником дохода.

    При этом конкретный алгоритм расчета и уплаты налогов зависит от нескольких факторов:

    • применяемой на предприятии системы налогообложения,
    • установленного вида дохода, к которому относятся арендные платежи,
    • периодичности и даты поступления платежей (от этого зависит применяемый налоговый период).

    Что касается арендатора (если он ИП или юр лицо), то его платежи по аренде также учитываются при налогообложении, но уже в качестве расходов, с помощью чего можно немного снизить их величину.

    Дополнительные советы и предупреждения

    При проведении сделки аренды обе стороны несут определенные риски, поэтому для их минимизации стоит обратить внимание на несколько моментов:

    • в договоре необходимо указать, что в отношении помещения отсутствуют какие-либо обременения (залог, арест),
    • в качестве подтверждения предыдущего факта от собственника недвижимости обязательно нужно потребовать соответствующий документ,
    • не стоит игнорировать составление акта приема-передачи, как перед сделкой, так и после ее окончания — в этом случае и арендатор сможет получить имущество в достойном состоянии, и собственник вернет себе обратно помещение без каких-либо дефектов,
    • в документе стоит предусмотреть порядок решения споров (в том числе и судебный), а также расходы, которые при этом возникнут,
    • перечень оснований для расторжения сделки (в том числе досрочно или в одностороннем порядке) должен максимально учитывать интересы обеих сторон.

    Однако, требования законодательства при составлении договора и его регистрации нужно учитывать обязательно.

    Смотрите видео: договор займа физического лица юридическому образец (none 2020).