Вопросы к Юристу

Предварительный договор купли-продажи вторичной квартиры

Главная » Документы » Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Процесс приобретения жилья достаточно сложный и нередко занимает много времени. Тем не менее, если у покупателя есть огромное желание приобрести конкретную квартиру, но сразу заплатить за неё все сумму нет возможности, можно оставить задаток.

Подобная практика встречается достаточно часто, ведь она выгодна для двух сторон. Подобный задаток обязательно должен быть основан на предварительном договоре. Полная информация о данном договоре находится в статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Прежде всего, следует сказать, что предварительный договор составляется точно так же, как и основной договор купли-продажи. Это означает, что данный документ имеет такую же юридическую силу, а также на него действуют все требования со стороны закона.

В самом предварительном договоре обязательно следует указать следующее:

  • Информация о покупателе и продавце, согласно их паспортам,
  • Четкое описание предмета сделки. То есть описание квартиры, её адрес и другие особенности, если таковые имеются,
  • Изложение основной сути сделки,
  • Дата проведения сделки,
  • Точная дата составления и подписание документа.

Можно сказать, что подобный документ официально подтверждает намерения обеих сторон на сделку купли-продажи в будущем. Чаще всего подобное используется в случаях, когда в настоящий момент сделку совершить невозможно по тем или иным причинам.

Помимо договора чаще всего используют еще одну гарантию – задаток. Задаток представляет собой десятую часть от всей суммы, которая будет уплачена покупателем. Наличие задатка обязательно прописывается в предварительном договоре, как доказательство проведения передачи денежных средств.

Помимо указания уплаты задатка в договоре, можно составить отдельный документ. Он представляет собой акт передачи денежных средств, в котором указана точная сумма, дата передачи, а также подтверждение проведения сделки обеими сторонами.

Важно понимать, что продавец не должен возвращать задаток, если покупатель в последствие отказался от приобретения. С другой стороны, если отказ идет от продавца, он должен компенсировать затраты покупателя в двукратном размере.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

В предварительном договоре обязательно должен быть описан сам предмет договора, цена на него, а также детальная информация относительно лиц, которые фигурируют в данной сделке. Ознакомившись с этой информацией, и договором его подписывают две стороны, тем самым обязуятся выполнить его в последствие.

Важно указать и дату, когда будет заключена основная сделка. В таком случае продавцу не придется ждать бесконечно. Чаще всего указывается конкретное число, но можно указать и месяц. В таком случае покупатель будет обязан приобрести квартиру в любой момент, в течение указанного месяца.

Несмотря на свою схожесть, аванс и задаток сильно разнятся между собой. В случае с авансом, покупатель выплачивает часть денежной суммы, как гарантию. Но при этом, если сделка сорвется по вине любой из сторон, задаток будет обязательно возвращен. Данная схема практикуется редко, ведь по факту можно просто вернуть деньги и договор расторгнут.

Образец договора задатка при покупке дома с участком земли.

Про образец договора купли продажи садового участка читайте тут.

Задаток является наиболее распространенной схемой предоплаты, которая чаще всего устраивает обе стороны. При оформлении задатка, каждая сторона не может расторгнуть договор без потерь. Если сделка разрывается по вине покупателя (он отказывается или не выплачивает основную сумму в указанный срок), то задаток остается у продавца. В случае, когда сделку разрывает продавец, он должен выплатить компенсацию, которая составит двойную сумму залога.

Исходя из указанного выше можно сказать, что залог является более надежным вариантом, который выступает своеобразной страховкой сразу для двух сторон.

Немаловажно понимать, что при заключении предварительного договора с юридическим лицом, очень важно указать ФИО представителя юридического лица, если договор подписывает доверенное лицо (представитель).

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Не редко после заключения договора участники сталкиваются с проблемами, о которых они раньше и не могли догадываться. Чаще подобное происходит с покупателями, ведь именно они рискуют потерять деньги и попасться на крючок к мошенникам.

Для того чтобы избежать проблем, в предварительном договоре следует описать следующие пункты:

Основные

  • Дееспособность и правоспособность продавца. То есть, следует убедиться в том, что продавец является собственником, а также находился в полном здравии и действительно желает заключить договор по своей воле. Чтобы подтвердить подобное в последствие, чаще всего приглашают свидетелей,
  • Отсутствие других владельцев на недвижимость. Не редко бывают случаи, когда жильцов из квартиры выписывают на время, но при этом они не теряют права на неё. Покупателю обязательно следует убедиться, что подобных людей нет,

  • Описание полной стоимости квартиры, а также сумму залога, которые выплачивает покупатель.
  • Паспортные данные представителей двух сторон. На практике нормальной считается ситуация, когда стороны могут самостоятельно проверить достоверность данных или даже сфотографировать паспорта друг друга.
  • Дополнительные

    • Затраты на заключения договора,
    • Оплата пошлин,
    • Любые другие детали, которые хочет указать одна из сторон. Важно, чтобы с ними согласилась другая сторона, а также, чтобы они не противоречили законодательству.

    Скачать образцы документов

    Каждая сделка с недвижимостью предполагает подписание документов. Так, при покупке квартиры вы оформляете сначала предварительный договор, потом договор купли-продажи с актом приема-передачи.
    Если вы снимаете квартиру или комнату, то подписываете договор найма жилого помещения и акт с перечнем имущества – по этому перечню собственник квартиры будет проверять сохранность мебели и техники по истечении срока аренды. Выплачивая аванс и арендную плату за квартиру, не забудьте получить расписку от собственника.

    Правильно оформленные документы снижают риски для обеих сторон: продавца или арендодателя и покупателя или квартиросъемщика. Мы составили образцы договоров купли-продажи и найма жилья, аренды нежилого помещения, образец агентского договора, образец завещания на квартиру и других документов. Скачайте эти образцы, чтобы использовать их как основу для собственных документов на тех условиях, о которых вы договорились с другой стороной сделки.

    купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека) № _____

    г. ____________________ ___________________________ «___» ______________ _______ г.

    Гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

    1. Продавцу принадлежит квартира №_______, находящаяся по адресу: ________________________________________, состоящая из _______ жилых комнат общей площадью _______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., квартира расположена на _______ этаже _______-этажного дома.
    2. Вышеуказанная квартира принадлежит ФИО (продавцу) по праву собственности на основании ________________________________________, что подтверждается ________________________________________. Продавец имеет намерение продать указанную квартиру Покупателю.
    3. В соответствии с этими намерениями Стороны обязуются срок до «___»______________ _______ года заключить договор купли-продажи квартиры.
    4. Цена за указанную квартиру согласована сторонами и составляет сумму в размере ________________________________________ рублей. Указанная сумма состоит из:
      • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств,
      • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по Кредитному Договору, заключенному ______________ с ______________, далее именуемый Банк.
    1. Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.
    1. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
    2. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    3. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ______________.
    4. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
    5. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    6. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
    7. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
    8. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
    9. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
    10. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
    11. В соответствии со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
    12. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
    13. Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
    14. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
    15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
    16. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

    АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

    • Адрес регистрации: ______________________________
    • Почтовый адрес: ______________________________
    • Телефон/факс: ______________________________
    • Паспорт серия, номер: ______________________________
    • Кем выдан: ______________________________
    • Когда выдан: ______________________________
    • Подпись: ______________________________

    • Адрес регистрации: ______________________________
    • Почтовый адрес: ______________________________
    • Телефон/факс: ______________________________
    • Паспорт серия, номер: ______________________________
    • Кем выдан: ______________________________
    • Когда выдан: ______________________________
    • Подпись: ______________________________

    Сроки главной сделки

    Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств. Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко. Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.

    Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе. С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем. Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

    В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной. Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца. Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

    Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.

    Маленькая хитрость: задаток или аванс

    Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат. Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки. Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

    Другими словами, если указать в договоре «аванс» вместо «задаток», то в случае отмены сделки покупателем он вправе будет настаивать на полном возврате этой суммы и продавцу будет крайне сложно с этим спорить. Хотя, при этом не стоит забывать об опасности судебных споров, если продавец потребует возмещения убытков.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

    Некоторые юристы предпочитают разделять предварительное соглашение на собственно сам преддоговор и соглашение о предоплате. Трудно сказать, чем объясняется такое желание. Возможно, склонностью к перфекционизму. На этот случай привожу бланк соглашения с задатком и отдельный документ об оплате.

    Но в большинстве случаев преддоговор включает в себя, кроме всего прочего, раздел об оплате аванса. На мой взгляд, так понятнее и удобнее. Его форму можете скачать в конце этой статьи.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

    В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.

    В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.

    Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартирыеще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.

    Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.

    Предварительный договор купли-продажи дома — образец

    Подписание соглашение о планируемой покупке дома требует более досконального изучения имущества. Кроме того, если к нему прилагается земельный участок, хозяйственные постройки, то все это также требует подробного перечисления в тексте соглашения. К договору необходимо приложить имеющиеся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца. По этой причине текст такого соглашения занимает зачастую больший объем и требует к себе большего внимания. Ниже вы может скачать форму подобного документа и на его основе подготовить собственный:

    Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

    Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен. Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ. Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

    1. Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением,
    2. Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет,
    3. Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

    Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

    Преддоговор купли-продажи доли в квартире ничем принципиально не отличается от стандартного соглашения за исключением того факта, что купле-продаже подлежит только оговоренная часть недвижимости.

    Таким образом, нет ничего сложного в первом этапе сделки купли-продажи дома, квартиры либо ее доли. Но при этом важно знать и уметь пользоваться определенными законодательными нюансами в свою пользу. Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец которого многократно проверен в работе вы можете по этой ссылке скачать.

    Смотрите видео: Предварительный договор (none 2020).