Вопросы к Юристу

Помещение, которое вы арендуете, сгорело

Вина арендодателя и отказ в убытках
На днях мы уже публиковали материал об обоюдной вине заказчика и подрядчика. Сегодня пришел черед делу о вине арендодателя и оценке возможности регулирования соглашением избираемых стороной способов защиты прав.

Итак. Постановление ФАС ЦО от 10.01.2014 по делу №А62-995/2013.

Фабула дела.

Орган местного самоуправления подает иск о взыскании долга по договору аренды в размере 600 тыс. рублей и убытков в размере 4,6 млн. рублей. Ответчик предъявил встречный иск о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту здания в размере 1,2 млн. рублей.Решением суда первой инстанции в удовлетворении обоих исков отказано, кассация поддержала данный вывод.

Вывода суда.

1. В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Переданное по договору аренды имущество (здание) согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания, переписке между арендатором и арендодателем, в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления услуг без проведения реконструкции этого здания. Подобное является нарушением ст.611, 612 ГК РФ (кстати, в акте приема-передачи состояние объекта не отражено).

3. Поэтому у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя. Подобное позволяет не исполнять встречное обязательство по уплате арендной платы.

4. Отказ во взыскании убытков по первоначальному иску связан с необоснованным представлением сводного и локального сметного расчета, составленного на 05.08.2013, в то время как договор расторгнут по соглашению сторон на полтора года ранее.

5. Отказ во взыскании стоимости работ по встречному иску связан с тем, что заключенное соглашение о расторжении договора не содержало указание на какие-то дополнительные условия расторжения договора, соглашением не предусмотрено взыскание арендодателем с арендатора задолженности по арендной плате и убытков, а также взыскание арендатором с арендодателя затрат, понесенных им в связи с проведением капитального и текущего ремонта объекта.

Из вышеизложенного следует, что с момента подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды обязательства сторон, связанные с исполнением договора, прекращены.


Наши комментарии.

1. Хочешь быть счастливым, будь им. Арендатор представил доказательства, подтверждающие невозможность использования объекта по назначению. Активность позиции была вознаграждена. Вина арендодателя доказана.

2. Стоит ли говорить, что детальное описание объекта, целевого назначения позволят создать гарантию для арендатора от недобросовестного арендодателя, считающего что его обязательства по договору обусловлены только формальной передачей имущества?

3. Крайне странно, что суд признал де-факто возможность соглашением сторон ограничить право арендатора на взыскание стоимости работ по капитальному ремонту. По сути, они были вызваны неисполнением арендодателем своих обязательств по договору и могут быть расценены как неосновательное обогащение арендодателя в этой ситуации. Хоть подобное и укладывается в продолжение абсурда, о котором мы также говорили на днях, тем не менее, и странно, и неприятно. Сочувствую арендатору.


p.s. "Страх исчезает, когда вы начинаете делать то, что боитесь делать, вместо того, чтобы думать об этом". (с) Экхарт Толле.


Виталий Ветров

10 наиболее интересных материалов за последнее время:

— объясняет адвокат Пётр Залогин

Недавний пожар в торговом комплексе «Синдика» нанёс ущерб арендаторам на 8 млрд рублей. Частично или полностью лишились товара и торгового оборудования магазины строительных материалов, мебели, товаров для дома.

На арендуемых площадях работают многие российские компании. При этом торговые и офисные центры, складские или нежилые помещения в многоквартирных домах не всегда отвечают необходимым нормам. В том числе и нормам противопожарной безопасности. К пожару может привести элементарная небрежность при обращении с огнём или электроприборами.

На что вы можете рассчитывать, если жертвой огня станет ваш бизнес?

Кто виноват

Главное — установить, чьи действия привели к возникновению пожара. С правовой точки зрения, есть три варианта: возгорание произошло по вине арендодателя, по вине арендатора, поджог совершили третьи лица.

Установление причин — задача Государственного пожарного надзора. Вне зависимости от желаний потерпевшей стороны, этот уполномоченный орган проводит проверку пострадавшего объекта. После чего выдаёт справку о пожаре и последствиях либо инициирует уголовно-правовое разбирательство, если усматривает умышленный поджог третьими лицами.

В большинстве договоров страхования имущества ущерб от противоправных действий третьих лиц, приводящих к пожару, страховому возмещению не подлежит, компенсация не предусмотрена. В такой ситуации страховая компания исключается из цепочки лиц, отвечающих за произошедшее. Арендодателю претензии предъявить также не удастся. Виновным в причинении ущерба будет некое физическое лицо, совершившее преступление по статье 167 УК.

Гражданский иск о возмещении материального вреда пострадавший предприниматель может подать ещё на стадии следствия по делу о поджоге. Решение по иску в такой ситуации может быть вынесено одновременно с приговором виновному лицу. Этот сценарий — худший для арендатора, так как в большинстве случаев лица, совершившие преступление, не платёжеспособны.

Если пожар произошёл по вине одного из арендаторов или группы арендаторов, претензии следует предъявлять им. Вполне вероятно, что в добровольном порядке возмещать ущерб никто не захочет, поэтому пострадавшим потребуется судебная защита своих прав.

Шансы победить в этом случае высоки: справка о причине пожара от Госпожнадзора и установленная причинно-следственная связь между действиями арендатора со ссылкой на статью 1064 ГК о возмещении вреда позволят успешно защитить пострадавшего в суде. А вот перспектива взыскания денег по исполнительному листу, полученному по решению суда, туманна. Виновный арендатор вряд ли осилит потенциально большой размер материальных претензий от всех пострадавших предпринимателей.

Если пожар произошёл по вине арендодателя

В этом случае варианты таковы:

1). Арендатор своевременно застраховал имущество от риска уничтожения огнём

Это самая простая из возможных ситуаций. У предпринимателя есть договор имущественного страхования, признающий пожар страховым случаем.

Итак, страховой случай наступил. Госпожнадзор выдал справку о возгорании и его причинах. Если лица, чьи действия явились причиной пожара, не установлены, об этом тоже делается запись. Далее с заявлением о компенсации ущерба арендатор обращается в страховую компанию. По её правилам проводятся все дальнейшие процедуры.

Риски арендатора в этой ситуации сводятся к вынужденному простою и занижению суммы выплаты.

2). Арендатор не заключил договор страхования, но арендодатель застраховал от пожара всё здание

Насколько известно из СМИ, такая ситуация сложилась в ТЦ «Синдика». С одной стороны, у арендаторов появляется надежда получить выплаты от собственника за счёт компенсации страховщика. Однако арендодатель может не захотеть добровольно направить часть полученных им денег на компенсацию ущерба арендаторам.

В связи с этим рекомендую арендаторам в кратчайшие сроки определить размер ущерба, который можно подтвердить с помощью товарных накладных, счетов и других документов. После этого инициировать судебный процесс о взыскании убытков с арендодателя.

Действовать нужно быстро — пока арендодатель не потратил страховую выплату на свои нужды. Если это произойдёт, пострадавшим придётся задуматься о банкротстве арендодателя, а это долгий и недешёвый процесс. По времени — от 6 до 12 месяцев, минимальные расходы на арбитражного управляющего — от 30 000 рублей в месяц. Перспективы банкротства предугадать невозможно.

3). Арендатор и собственник не страховали имущество

Это самая сложная ситуация. Собственник потерял здание. Может оказаться, что это был его основной актив. Если он не крупный игрок на рынке недвижимости, который дорожит репутацией и располагает достаточными оборотными средствами, шансов получить компенсацию у вас почти нет.

Выигрыш судебного процесса о взыскании убытков с собственника в таком случае не будет означать получение денег. Конечно, имея на руках исполнительный лист о взыскании ущерба, судебные приставы постараются разыскать счета и другое имущества должника, однако что-то прогнозировать, особенно при массовом поступлении исполнительных листов к арендодателю, проблематично. А исход возможного банкротства собственника, как уже было сказано, предугадать сложно.

Как заранее подготовиться к форс-мажору

При заключении договора аренды бизнесу нужно понимать свои обязательства (и последствия их несоблюдения) в области противопожарной безопасности.

Распределение рисков за возгорания на территории здания или арендуемого помещения следует обсудить до подписания договора аренды. Справедливой и законной является ситуация, когда за соблюдение норм противопожарной безопасности в арендуемом помещении отвечает арендатор, а за состояние проводки, помещений общего пользования (курилок, коридоров, уборных и т.д.), других мест повышенной пожарной опасности (серверных комнат, общих кухонь и т.д.) — арендодатель.

Отмечу, что договором аренды зоны ответственности за возникновение пожара могут быть распределены почти как угодно. Договор аренды, который вы подписали не глядя, может стать неоспоримым основанием, по которому арендодатель не только никакой компенсации за уничтоженное имущество вам не выплатит, но ещё и потребует вашего участия в восстановлении своего имущества.

Ещё один способ минимизировать риски — застраховать свои товары и оборудование от пожара.

В заключение отмечу следующий важный момент.

Для арендатора более благоприятный сценарий — отказ в выплате со стороны страховой компании и возможный судебный процесс об оспаривании такого решения, нежели гражданско-правовой спор с арендодателем или поджигателем. Это подтверждает и судебная практика.

О других конфликтах с арендодателями читайте в материале «10 токсичных арендодателей и как их распознать».

Фотография на обложке: Sean Thomforde / Shutterstock

4 ответa на вопрос от юристов 9111.ru

Сошлитесь на ст. 15 ГК РФ. Просите либо снизить добровольно, либо Вы обратитесь в суд, поскольку условия договора не были исполнены арендодателем (ст. 309 ГК РФ).

Напишите что понесли убытки.

Вам только надо бы для начала вызвать представителей арендодателя на осмотр. Зафиксировать, что продукты испортились. Потом уже писать претензию. А то потом ничего не докажете.

Здравствуйте Согласно ст. 614 ГК РФ Арендная плата 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пишите в проивольной форме.Примерно так.

(фамилия, инициалы или наименование)

телефон: ___________, эл. адрес: _____________)

(фамилия, имя, отчество физического

лица или индивидуального предпринимателя)

телефон: ___________, эл. адрес: ______________

арендатора об уменьшении арендной платы в связи с тем,

что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,

условия пользования, предусмотренные договором аренды,

или состояние имущества существенно ухудшились

"___"________ ___ г. между ______________ - арендатором и ___________ -

(наименование, назначение имущества)

Согласно ст. ___ договора _____________________________________________

(наименование, индивидуализирующие признаки имущества)

от "___"________ ___ г. N ____ условия пользования имуществом (или

состояние имущества) должны(о) быть следующим(и): ________________________.

Вместе с тем указанные условия пользования имуществом (или состояние

имущества) существенно ухудшились по независимым от арендатора причинам,

что подтверждается: ________________________________________________.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской

Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать

соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за

которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором

аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При таких обстоятельствах арендатор требует уменьшить арендную плату на

______ (________) рублей в день (месяц, квартал и т.п.).

1. Подтверждение ухудшения условий пользования (или состояния)

Руководитель арендатора (арендатор):

"___"________ ___ г.

Здравствуйте. В Вашем случае надо было вызвать сотрудников ЖЭУ, чтобы они составили акт об отключении электричества, с указанием того, чему причинен вред (например, продукты). Если такого акта нет, обратитесь опять таки в ЖЭУ письменно с указанием того, чтобы Вам дали ответ на каком основании было отключено электричество и на какой срок. Также я бы указала в этом обращении почему не было с их стороны предупреждения об отключении электричества. Такое же письмо я бы продублировала в управляющую компанию и в электросети. Отправляя данное письмо, надо приложить копию договора аренды, чтобы адресат видел какое отношение вы имеете к тому адресу, где было отключение. Что касается арендодателя, то претензия составляется в произвольной форме, где вы указываете, что такого-то числа в помещении по адресу такому-то было отключение электричество. Данное отключение произошло не по вину арендатора. На основании выше изложенного просим вас сделать перерасчет арендной платы с учетом того, что помещение по указанным выше причинам не работало (не использовалось). Также доводим до вашего сведения, что мы (арендаторы) понесли материальный ущерб, который выразился в том-то. Следовательно, считаем, что вы обязаны уменьшить арендную плату с учетом трехдневной неэксплуатации помещения по указанным выше причинам и с учетом причиненного нам ущерба в размере _______.

Как составить претензию к арендодателю на уменьшение арендной платы? Случился 3-дневный простой кафе из-за отсутствия электричества не по вине арендатора. Многие продукты просто испортились и тд.

---Евгений, а что вам даст претензия. это же не вина арендодателя и он вам ничего не вернёт. а вина электриков. им и предъявляйте претензию. Пишите на имя руководителя, в произвольной форме. требуйте произвести оплату материального вреда причинённого вам их предприятием. в течении 10 дней. вернуть деньги за испорченные продукты и за аренду помещения . По истечении срока Претензии, обращаетесь в суд с исковым заявлением на основании ст. 1064 ГК РФ.

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 59] [Статья 1064]

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.

Арендодатель закрыл помещение с товаром за неуплату аренды

В связи с тем, что между Вами и владельцем склада не был заключен договор в надлежащей письменной форме, арендных отношений между Вами не было. 2) В связи с этим владелец склада обязан возвратить Вам товар, а Вы обязанны возместить стоимость пользования складом. 3) При этом, Вы не вправе требовать от владельца склада возмещения причиненных Вам убытков, так как, повторюсь, отношения по аренде склада, между Вами и владельцем склада не возникли, соответственно владелец не несет ответственность за недостатки предоставленного в аренду складского помещения.

При этом согласно статье 14 Гражданского кодекса: Допускается самозащита гражданских прав.Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.

ВАС РФ Арендатор вправе не платить аренду, если он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя

Так, в рассматриваемой ситуации арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности. Однако возможно и обратное, когда арендатор предъявляет иск к арендодателю о возмещении убытков, возникших вследствие утраты доступа в арендованное помещение (см., например, Определение ВАС РФ от 06.05.2013 N ВАС-5230/13 по делу N А43-11288/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011).

Следует отметить, что в комментируемой ситуации могут иметь значение общие разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

(далее — Информационное письмо N 66). Они состоят в том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы от арендатора только после фактической передачи ему помещений.

Кто должен возмещать убытки, вызванные неисправной проводкой в арендованном помещении?

Электрическое освещение и связь 1. Смена износившихся участков сети (более 10%).

2. Смена предохранительных щитков. 3. Ремонт или восстановление кабельных каналов. Из изложенных положений следует, что: 1) Если для обеспечения качественного и безопасного электроснабжения необходимо проведение работ, указанных в приложении 8 постановления Госстроя СССР, то для этого необходимо проведение капитального ремонта и соответственно обязанность по его проведению будет лежать на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды.

Утрата и повреждение арендованного имущества

ЗАО обратилось в суд с иском к ОАО о взыскании вреда, причиненного аварией предоставленного в пользование ОАО крана. Согласно договоренности сторон ЗАО должно было передать ОАО колесный кран.

Однако ввиду отсутствия такого крана был передан кран на гусеничном ходу.

Авария, в результате которой переданный в аренду кран был поврежден, явилась результатом проседания почвы под гусеницей крана.

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, отметил, что правоотношения сторон должны быть квалифицированы как отношения аренды транспортного средства с экипажем. В соответствии со ст. 639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

простой по вине арендодателя

В разделе на вопрос Как заставить арендодателей оплатить ремонт в помещений? заданный автором BIG BIGOV лучший ответ это Договор не обязательно должен воспроизводить и переписывать нормы ГК РФ. Так, ч.1 ст. 616 гласит, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт.,если иное не предусмотрено договором.

потребовать соответственного уменьшения арендной платы.3.

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.Если же возникнут проблемы в исполнении этой статьи на практике — пишите.

Подумаем, как все сделать так, чтобы «комар носа не подточил».Ответ от 2 ответа[гуру] Привет! Вот подборка тем с ответами на Ваш вопрос: Как заставить арендодателей оплатить ремонт в помещений? метки: Ответ от RIZ[гуру]если в договоре аренды помещения записано, что ремонт за и счет-то можете, если нет, то вряд лиОтвет от Ольга Ибраева[активный]Снизить арендную плату в счет ремонта.Ответ от Пользователь удален[гуру]заставить их сделать этот ремонтОтвет от Алияша[гуру]Все в договоре аренды оговорено, или смотри в гражданком кодеке в зависимости от срока арендыОтвет от НеЗнаюГдеТвоиТрусы[гуру]Если в договоре не написано,то придется тебе самому оплатитьОтвет от Ольга[гуру]что то я не увидела в договоре таких обязанностей.

Следовательно никакОтвет от Елена Никонова[гуру]Ст.

ремонта.Если требуется только текущий ремонт, то приведённая норма Вам не поможет, но всегда остаются общие правила об исполнении обязательств… Можно, я не буду весь Гражданский кодекс переписывать? : )Ответ от Пользователь удален[гуру]арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонта текущий ремонт это обязанность арендатораОтвет от 2 ответа[гуру] Привет!

Вот еще темы с нужными ответами: Имя* E-mail:* Текст ответа:*

Недостатки арендуемого имущества: когда арендатор может не платить

Так, ФАС Северо-Западного округа рассмотрел ситуацию, когда арендатору были переданы помещения по акту, в котором было указано, что в них требуется капитальный ремонт.

Арендатор посчитал, что помещения переданы в аварийном состоянии, поэтому не могли им использоваться по назначению Однако суд не поддержал арендатора, указав, что он был уведомлен о неудовлетворительном состоянии помещений (постановление от 07.12.2010 по делу № А13-2588/2010). Оборудование и его работоспособность Договор будет отправной точкой и в спорах, касающихся наличия или отсутствия в арендуемом помещении оборудования и его работоспособности.

Когда в договоре стороны прямо не зафиксировали тот факт, что помещение передается арендатору вместе с оборудованием, его демонтаж арендодателем либо отключение не будет основанием для освобождения арендатора от платы.

Порядок урегулирования спора по договору аренды спецтехники с экипажем

Сегодня 29.07.2019 мы ответили на 349 вопросов. Среднее время ответа — 14 минут. Ответы юристов (2) 707 ответов 330 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Кемерово Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Олеся.Напишите им официальный ответ на обращение и заявите о своем желании присутствовать при экспертизе. Если Вас не устроят результаты экспертизы, то Вы можете заказать свою.Также можно рекомендовать направить им обращение со своими претензиями по поводу нарушения ими условий договора и Вашими требованиями в связи с этим.В принципе, если ситуация описана полностью, то правда на Вашей стороне, т.к. Арендатором нарушены условия сотрудничества.

05 Сентября 2019, 17:43 0 0 Олеся клиент, г.

Краснодар Я переживаю, что Техника находится на их территории, если при экспертизе, что-то перестанет работать?Можно ли как-то себя обезопасить?

Они же тогда будут говорить, что Кран не работал все это время и все наши простои с того момента, как они нам начали писать рухнут и мы не сможем им ничего выставить.

Помещение, которое вы арендуете, сгорело. Что делать?

А вот перспектива взыскания денег по исполнительному листу, полученному по решению суда, туманна.

Виновный арендатор вряд ли осилит потенциально большой размер материальных претензий от всех пострадавших предпринимателей.

Если лица, чьи действия явились причиной пожара, не установлены, об этом тоже делается запись.

Далее с заявлением о компенсации ущерба арендатор обращается в страховую компанию.

По её правилам проводятся все дальнейшие процедуры. Риски арендатора в этой ситуации сводятся к вынужденному простою и занижению суммы выплаты.

Особенности договора аренды торговых площадей

И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков.

Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

Смотрите видео: ТОП5 ГИГАНТСКИХ ФЕРМ ДЛЯ МАЙНИНГА БИТКОИНА (none 2020).