Вопросы к Юристу

Пристройка к многоквартирному дому

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Князевой Г.А., Поповой Г.Г.

при участии представителей

от заинтересованного лица - Ивановского городского комитета по управлению имуществом: Устинова Д.С. по доверенности от 23.12.2006 N А01-21-1269

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -Ивановского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.04.2007 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.07.2007 по делу N А17-315/5-2007, принятые судьями Герасимовым В.Д., Ольковой Т.М., Буториной Г.Г., Караваевой А.В., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Умелые руки" о признании недействительным распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Умелые руки" (далее - ООО "Магазин "Умелые руки", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом (далее - Комитет) от 08.11.2006 N 1592-ра "Об утверждении проекта границ и объединении двух земельных участков, расположенных по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Войкова, 13" в редакции распоряжения Комитета от 01.12.2006 N 1748-ра.

Заявленное требование основано на статьях 15, 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации, статьях 28, 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивировано тем, что оспариваемое распоряжение незаконно и нарушает права Общества, поскольку принадлежащее заявителю здание магазина, пристроенное к многоквартирному жилому дому, является самостоятельным объектом недвижимости, поэтому земельный участок, расположенный под этим зданием, является самостоятельным объектом земельных отношений и не входит в состав неделимого земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.04.2007, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.07.2007, заявленные требования удовлетворены. При разрешении спора суд руководствовался статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", статьей 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" и исходил из того, что принадлежащее заявителю нежилое помещение, пристроенное к многоквартирному жилому дому, и этот дом не обладают признаками неделимой вещи, поэтому расположенные под ними земельные участки не являются частями единого неделимого участка. Кроме того, результаты межевания и кадастровый учет земельного участка, на котором находится здание магазина, не обжалованы и не признаны судом недействительными.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям.

По мнению заявителя, суд сделал ошибочный и противоречащий материалам дела вывод о том, что здание магазина не является частью многоквартирного жилого дома, поскольку из копии технического паспорта строения и плана строения здания магазина следует, что жилой дом и магазин имеют общую стену и между ними невозможно провести границу, поэтому они обладают признаками неделимой вещи. Вопреки статье 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд отказал Комитету в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица специалиста в области строительства - Ростехинвентаризаци.# Суд пришел к ошибочному выводу о том, что спорный земельный участок является делимым, поскольку не принял во внимание то обстоятельство, что при формировании земельного участка под зданием магазина специалисты допустили ошибку и не учли, что жилой дом и здание магазина являются неделимой вещью, а граница земельного участка проведена непосредственно под зданием магазина. Кроме того, приватизация земельного участка под зданием магазина нарушает права собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Общество в отзыве отклонило доводы жалобы и просило оставить ее без удовлетворения.

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство Общества о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 11.10.2007 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя заявителя, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, ООО "Магазин "Умелые руки" является собственником нежилого помещения (магазина) общей площадью 335,1 квадратного метра, пристроенного к жилому дому с частичным примыканием стены, расположенного по адресу: город Иваново, улица Войкова, 13. Право собственности на указанное нежилое помещение возникло у заявителя на основании договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 14.11.1994 N 21 и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2006 серии 37-АА N 140152.

Согласно акту государственной комиссии, утвержденному решением исполкома городского Совета депутатов трудящихся от 31.12.1967 N 432, многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию без магазина. По данным технического паспорта, помещение магазина построено в 1968 году.

Земельный участок площадью 4 985 квадратных метров, расположенный под 118-квартирным жилым домом по адресу: город Иваново, улица Войкова, 13, прошел государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 37:24:020145:0011.

По договору от 15.09.1997 N 02-2366, земельный участок площадью 785 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:02:316:005 предоставлен в аренду Обществу под использование магазина.

На основании постановления главы города Иваново от 20.03.2001 N 268-2 администрация города Иванова и ООО "Магазин "Умелые руки" заключили соглашение от 30.10.2003 об изменении условий договора аренды, согласно которому площадь арендуемого Обществом земельного участка составила 491 квадратный метр. После проведения межевания земельному участку, расположенному под зданием магазина, присвоен кадастровый номер 37:24:020145:0006.

Договор аренды прекращен 11.05.2006 по инициативе Администрации.

Суд установил, что Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка с приложением комплекта документов. Документы Общества приняты к рассмотрению.

Распоряжением Комитета от 08.11.2006 N 1592-ра "Об утверждении проекта границ и объединении двух земельных участков, расположенных по адресам: Ивановская область, город Иваново, улица Войкова, дом 13 и улица Ермакова, дом 28" объединены земельные участки с кадастровыми номерами 37:24:020145:0011 и 37:24:020145:0006. Распоряжением Комитета от 01.12.2006 N 1748-ра в указанное распоряжение внесены изменения, согласно которым по всему тексту распоряжения от 08.11.2006 N 1592-ра вместо слов "улица Ермака, дом, 28" следует читать "улица Войкова, дом 13".

В пункте 4 распоряжения балансодержателям строений предложено произвести постановку вновь образованного земельного участка на кадастровый учет.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, посчитав, что указанное распоряжение не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" следует, что объектом земельных отношений может стать земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Согласно части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из материалов дела следует, что земельные участки, расположенные под жилым многоквартирным домом и пристроенным помещением магазина относятся к категории земель поселений.

Земельный участок, расположенный под помещением магазина, сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государственный кадастровый учет, разрешенное использование и категория земель не изменились, то есть испрашиваемый Обществом земельный участок стал самостоятельным объектом земельных отношений.

Результаты межевания и постановка на кадастровый учет занимаемого зданием магазина земельного участка не оспорены и не признаны судом недействительными, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о делимости земельного участка, расположенного под жилым многоквартирным домом и пристроенным к нему помещением магазина.

Таким образом, распоряжение Комитета от 08.11.2006 N 1592-р "Об утверждении проекта границ и объединении двух земельных участков, расположенных по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Войкова, дом 13" в редакции распоряжения Комитета от 01.12.2006 N 1748-ра противоречит части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает установленное частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право Общества на приватизацию земельного участка, расположенного под принадлежащим ему на праве собственности магазином.

При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявление ООО "Магазин "Умелые руки" о признании недействительным распоряжения Комитета.

Довод заявителя о том, что жилой дом и пристроенное к нему помещение магазина являются неделимой вещью, отклоняется в силу следующего. В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Соответственно, делимой считается вещь, которая разделяется в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежнему хозяйственному назначению, то есть выполнять ту же функцию, что и вещь в целом. Суд установил, что жилой дом и пристроенное нежилое помещение магазина имеют отдельные входы, не связаны общими коммуникациями, отсутствуют совместно обслуживаемые помещения, в том числе подвальные, нет общего фундамента, наружных ограждающих стен и кровли. Таким образом, жилой дом и пристроенное помещение магазина функционируют как самостоятельные объекты недвижимости и не обладают признаками неделимой вещи.

Аргумент Комитета о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о привлечении в качестве третьего лица Ростехинвентаризации, несостоятелен, поскольку, по смыслу статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворение ходатайства о привлечении к участию в деле третьего лица является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, в материалах дела имеется заключение данной организации.

Прочие доводы кассационной жалобы отклоняются в силу изложенного.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.04.2007 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.07.2007 по делу N А17-315/5-2007 оставить без изменения, кассационную жалобу Ивановского городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2007 г. N А17-315/5-2007

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Разрешение на пристрой к многоквартирному дому

Вопрос:

В многоквартирном доме к квартире, расположенной на 1 этаже здания пристроено 2 комнаты на территории земли, принадлежащей собственникам помещений, и 1 комната на территории земли муниципалитета. Разрешительных документов хозяева не показывают. Каковы должны были быть действия хозяев пристройки, для получения надлежащего разрешения. И как теперь управляющей компании быть в этой ситуации — признавать незаконной через суд? Или ждать сбора необходимых документов от хозяев?

При отсутствии разрешительных документов на перепланировку жилого помещения его собственник обязан либо привести жилое помещение в прежнее состояние (т.е. снести пристроенные комнаты), либо обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Также, собственнику пристроя необходимо согласовать его возведение с собственниками помещений в многоквартирном доме (получить их согласие, выраженное в соответствующем решении общего собрания), а также заключить договор аренды либо купли-продажи земельного участка, использованного для возведения пристроя.

Поскольку организация, управляющая общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не является собственником незаконно занятого земельного участка, она не вправе требовать и признания возведения пристроя незаконным, в том числе в судебном порядке.

Обоснование:

В рассматриваемом случае, собственнику при отсутствии разрешительных документов на строительства пристроя к многоквартирному дому необходимо осуществить согласование произведенной перепланировки в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В силу п.

1 ст. 26 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Данное решение является, на основании п. п. 5, 6 ст. 26 ЖК РФ основанием для перепланировки. В соответствии сп. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при его отсутствии.

Таким образом, в данном случае при отсутствии разрешительного документа, налицо самовольная перепланировка жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Следовательно, при отсутствии разрешительных документов на перепланировку жилого помещения его собственник обязан либо привести жилое помещение в прежнее состояние (т.е. снести пристроенные комнаты), либо обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Кроме того, поскольку пристрой был возведен на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а также земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, собственнику пристроя необходимо согласовать свои действия с указанными лицами.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В рассматриваемом случае, собственник помещения в многоквартирном доме осуществил строительство пристроя к дому, заняв часть участка, входящего в состав общего имущества.

2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, для того, чтобы разместить на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо заручиться соответствующим решением общего собрания собственников. В противном случае, собственники вправе потребовать сноса возведенного пристроя, поскольку в силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судебная практика показывает, что размещение на земельном участке, входящем в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома объектов без согласования с собственниками является незаконным.

Относительно размещения пристроя к многоквартирному дому на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, необходимо пояснить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Таким образом, для размещения пристроя на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, собственнику помещения необходимо заключить соответствующий договор с органом местного самоуправления.

В рассматриваемом случае, многоквартирный дом находится в управлении управляющей организацией.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из приведенной нормы видно, что поскольку объем обязательств управляющей организации перед собственниками помещений исчерпывается содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и предоставлением им коммунальных услуг, возведение одним из собственников помещений пристроя к многоквартирному дому не нарушает само по себе каких-либо прав управляющей организации.

Следовательно, не являясь собственником незаконно занятого земельного участка, управляющая организация не вправе требовать и признания возведения пристроя незаконным, в том числе в судебном порядке.

Правовой режим пристройки к многоквартирному дому

В современной российской жизни, связанной, с одной стороны, с урбанизацией и многоэтажной городской застройкой, а с другой стороны, с крайне стесненными жилищными условиями, все большую актуальность приобретает проблема правомерности возведения пристроек (веранда, крыльцо с отдельным входом и т.п.) собственниками квартир, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома.

В судебной практике юридическая судьба такой пристройки нередко ставится в зависимость от того, является ее возведение согласованной перепланировкой жилого помещения или реконструкцией всего здания.

Так, по одному из дел, в котором решался вопрос о правомерности возведения пристройки, была назначена судебно-строительная экспертиза.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

  • является ли возведение веранды к квартире перепланировкой квартиры или реконструкцией дома?
  • возведена ли указанная веранда (в том числе крыша веранды) с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил?
  • если веранда возведена с нарушением строительных и градостроительных норм и правил, какие работы и какой стоимостью следует провести для приведения в соответствие?

При проведении обследования каких-либо дефектов, свидетельствующих о некачественно выполненных работах по монтажу строительной конструкции (веранды), а также дефектов в конструкции самого жилого дома, связанных с возведением пристройки, экспертами обнаружено не было.

Пристройка возведена на собственном фундаменте и не имеет связи с наружными ограждающими конструкциями здания. Состояние ограждающих конструкций здания в районе пристройки удовлетворительное. Дефектов свидетельствующих о влиянии пристройки на ограждающие конструкции здания не обнаружены.

Конструкционных дефектов, требующих проведения специальных мероприятий по усилению строительной конструкции, замене материалов пристройки, а также дефектов влияющих на техническое состояние здания, к которому пристроена веранда, не обнаружено.

Таким образом, по второму вопросу эксперты пришли к выводу о том, что монтаж веранды произведён в соответствии со строительными нормами и правилами, а именно следующими:

СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

СНиП П-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции».

СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции».

В связи с тем, что веранда возведена с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил, третий вопрос оставлен экспертами без ответа.

Что касается ответа на первый вопрос, то, по мнению экспертов, он является правовым, что находится за пределами их специальных технических познаний.

В связи с этим представляется интересной правовая позиция, впоследствии положенная в основу решения суда.

Так, Градостроительный кодекс РФ понимает под реконструкцией — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1).

При этом Градостроительный кодекс РФ устанавливает различный правовой режим для реконструкции тех или иных объектов.

Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Для таких объектов не требуется также государственная экспертиза проектной документации (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ), и, соответственно, не проводится государственный строительный надзор (ст. 54 Градостроительного кодекса РФ).

Отношения же по переустройству и перепланировке жилых помещений регулируются, прежде всего, главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Понятия переустройства и перепланировки жилого помещения определены в ст. 25 ЖК РФ, в которой установлено, что:

  • переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения,
  • перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и(или) перепланировка жилого помещения осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.

В случае если указанное разрешение не было предварительно получено от органа местного самоуправления, то п. 4 ст. 29 ЖК РФ устанавливает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Помимо регламентирования процедуры переустройства и перепланировки жилого помещения, ЖК РФ осуществляет также правовое регулирование реконструкции помещений, не раскрывая ее понятия.

Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что при возведении пристройки к квартире сложно утверждать о присоединении какого-либо общего имущества жилого дома к этой квартире, то, соответственно, отсутствует необходимость получения согласия всех собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Таким образом, возведение пристройки к квартире, произведенное силами ее жильцов по согласованному проекту с внесёнными изменениями конфигурации квартиры в технический паспорт жилого помещения, является реконструкцией жилого дома, так как повлекло изменение технико-экономических характеристик жилого дома, а именно общей площади жилого дома и изменение общего имущества многоквартирного дома (наружные стены и земельный участок под многоквартирным домом).

Однако, как указывалось выше, данная реконструкция не требует получения разрешений и согласований, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ для объектов капитального строительства.

Тем не менее, поскольку речь идет о жилых помещениях, «изменение» которых регулируется ЖК РФ, то при осуществлении пристройки к квартире необходимо руководствоваться строительными нормами и правилами, распространяющимися на перепланировку жилого помещения, предусмотренными ЖК РФ и принятым в его развитии законодательством.

Руководствуясь изложенным экспертным заключением и приведенной правовой позицией, в иске о сносе самовольно возведенной пристройки к многоквартирному жилому дому судом было отказано.

Необходимо отметить, что рассмотренный случай из практики не претендует на истину в последней инстанции и поэтому может быть рассмотрен как приглашение к дискуссии на столь насущную тему.

Владельцы нежилого помещения осуществили незаконную реконструкцию жилого дома.

Текст обращения о незаконной пристройке к дому в ГУ градостроительства:

Сообщаю, что в многоквартирном жилом доме по адресу 142700, Московская обл., г.Видное, ул.Ольховая, д.9, над входом в нежилое помещение рядом с подъездом №1, осуществлена незаконная реконструкция жилого дома — произведена пристройка к дому.

Проведение работ, относящихся к реконструкции жилого многоквартирного дома, требует оформления разрешения на строительство от органа исполнительной власти субъекта РФ. В соответствии со ст.51 ч.7 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на строительство в случае реконструкции объекта капитального строительства необходимо в том числе согласие всех правообладателей такого объекта.

Какого-либо собрания собственников помещений и голосования по вопросу реконструкции многоквартирного дома по указанному адресу не проводилось, договор с собственником нежилого помещения, осуществившего реконструкцию, не заключался. Администрация Ленинского района разрешения на реконструкцию по указанному адресу не выдавала.Таким образом реконструкция многоквартирного жилого дома по указанному адресу осуществлена без согласия собственников (самовольно).

На основании изложенного и руководствуясь ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»,

— проверить действия лиц на наличие состава административного правонарушения, в т.ч. предусмотренного ст. 9.5 КоАП РФ и привлечь виновных к ответственности,

— выдать предписание на устранение допущенного нарушения путем осуществления за свой счет приведения объекта недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

О результатах проверки и принятых мерах прошу сообщить письменно в установленный законом срок по адресу 142700, г.Видное, , а также по электронной почте .

Согласно пункту третьему статьи 8 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения.

Отправляем в Адмтехнадзор:

ГУ Адмтехнадзор: http://gatn.mosreg.ru/feedback/

Отправляем в Управление градостроительства

ГУ Архитектуры и градостроительства МО: http://guag.mosreg.ru/feedback/

Отправляем в Администрацию Ленинского р-на

Администрация Ленинского р-на: http://adm-vidnoe.ru/?mod=feedback

Зам.главы района по вопросам строительства Вареник И.В. http://adm-vidnoe.ru/?mod=category&id=618 (нужно скачать и заполнить форму и отправить её на маил [email protected])

Пристройка к многоквартирному жилому дому

под балконом, сосед справа тоже выполнил незаконную пристройку и отгородился пластиковой стенкой. Моё крыльцо оказалось ограничено с двух сторон незаконными пристройками и сверху балконом. Крышу пристройки слева пометили дворовые и бездомные коты и там производят дефекацию. Воздушные массы с этой незаконной крыши опускаются в ограниченное незаконными пристройками пространство моего крыльца.

Второй случай подразумевает узаконивание существующей, самовольно возведенной пристройки. Оба варианта достаточно длительны и заключаются, в первую очередь, в хождении по многочисленным инстанциям.

Что такое встроенные помещения в многоквартирном доме?

Являются ли они неотъемлемой частью (собственностью) общего долевого имущества собственников МКД? Какими нормативными нормами регулируется данный вид собственности?

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Таким образом, встроенные и встроенно-пристроенные помещения могут быть признаны общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, при наличии следующих условий:

под балконом, сосед справа тоже выполнил незаконную пристройку и отгородился пластиковой стенкой.

Моё крыльцо оказалось ограничено с двух сторон незаконными пристройками и сверху балконом. Крышу пристройки слева пометили дворовые и бездомные коты и там производят дефекацию.

Воздушные массы с этой незаконной крыши опускаются в ограниченное незаконными пристройками пространство моего крыльца. Второй случай подразумевает узаконивание существующей, самовольно возведенной пристройки. Оба варианта достаточно длительны и заключаются, в первую очередь, в хождении по многочисленным инстанциям.

Пристроенное здание к многоквартирному дому это

Пристройка к многоквартирному жилому дому

под балконом, сосед справа тоже выполнил незаконную пристройку и отгородился пластиковой стенкой. Моё крыльцо оказалось ограничено с двух сторон незаконными пристройками и сверху балконом. Крышу пристройки слева пометили дворовые и бездомные коты и там производят дефекацию. Воздушные массы с этой незаконной крыши опускаются в ограниченное незаконными пристройками пространство моего крыльца.

Второй случай подразумевает узаконивание существующей, самовольно возведенной пристройки. Оба варианта достаточно длительны и заключаются, в первую очередь, в хождении по многочисленным инстанциям.

Что такое встроенные помещения в многоквартирном доме?

Являются ли они неотъемлемой частью (собственностью) общего долевого имущества собственников МКД? Какими нормативными нормами регулируется данный вид собственности?

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Таким образом, встроенные и встроенно-пристроенные помещения могут быть признаны общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, при наличии следующих условий:

под балконом, сосед справа тоже выполнил незаконную пристройку и отгородился пластиковой стенкой.

Моё крыльцо оказалось ограничено с двух сторон незаконными пристройками и сверху балконом. Крышу пристройки слева пометили дворовые и бездомные коты и там производят дефекацию.

Воздушные массы с этой незаконной крыши опускаются в ограниченное незаконными пристройками пространство моего крыльца. Второй случай подразумевает узаконивание существующей, самовольно возведенной пристройки. Оба варианта достаточно длительны и заключаются, в первую очередь, в хождении по многочисленным инстанциям.

Пристроенное здание к многоквартирному дому это

Если мы расторгаем договор с земельным комитетом, то мы должны будем уплачивать земельный налог. Если помещение пристроенное, встроенное, то на встроенную часть уплачивать земельный налог не нужно (тогда нужно оформить документы по земле)? На наши помещения у нас имеются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из технического паспорта, межевое дело, техническая информация по объекту недвижимости и план объекта.

Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Таким образом, встроенные и встроенно-пристроенные помещения могут быть признаны общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, при наличии следующих условий:

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2007 г

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Шишкиной Е.Н., судей Князевой Г.А., Поповой Г.Г.

при участии представителей от заинтересованного лица — Ивановского городского комитета по управлению имуществом: Устинова Д.С. по доверенности от 23.12.2006 N А01-21-1269 общество с ограниченной ответственностью «Магазин «Умелые руки» (далее — ООО «Магазин «Умелые руки», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом (далее — Комитет) от 08.

Затем смотреть как оформлено право собственника на пристроенное помещение (если литер А — то это ваш первый этаж). Затем разобраться с коммуникациями: откуда питается по электроснабжению напрямую от городского ТП или вашего ВРУ, как осуществляется отопление, водоснабжение/водоотведение — через домовые ОДПУ или напрямую от городских трасс? На каком земельном участке расположена пристройка?

А можно ссылочку плиз на решение суда (номер дела). У нас есть аналогичные дома. Мы предъявляли только за площади находящиеся под квартирами но склоняемся к тому что нужно учитывать всю площадь в том числе и выступающей (пристроенной) части.

Пристройка балкона на первом этаже: как узаконить пристройку к многоквартирному дому

Балконы, лоджии, веранды должны быть признаны нежилыми. Некоторые граждане и вовсе могут пристраивать к квартирам целые комнаты или магазины. В таком случае то, что помещение нежилое еще нужно доказать. Для того чтобы получить разрешение на пристройку, прежде всего необходимо собрать все документы перечисленные в предыдущем пункте.

После того как все документы собраны необходимо подать заявление в органы местного самоуправления.

Как получить разрешение на пристройку к многоквартирному дому?

Иногда граждане пристраивают целые жилые помещения. Но эти действия считаются незаконными.

В этом случае постройку узаконить не получится. После подготовки документов и составления проекта необходимо обратиться в местный орган самоуправления.

Если документы в порядке, здесь вам предоставят официальное разрешение. В заявлении на получение разрешения укажите полные сведения о застройщике.

Используйте следующие советы:

Пристройку следует оформить в качестве нежилой собственности.

Может ли ТСЖ требовать плату за содержание общ.

Дом. Имущества с собственника пристроенного к многоквартирному дому помещения?

То есть электроснабжение жилого дома и нежилого помещения ответчика осуществляется по единой инженерной сети и в существующей схеме невозможно выделить в качестве отдельной составляющей снабжение помещения предпринимателя, а значит, для целей расчета платы за электропотребление предпринимателя следует рассматривать как собственника нежилого помещения многоквартирного жилого дома, вне зависимости от адреса, присвоенного объекту, в котором соответствующее нежилое помещение расположено.Таким образом, ключевым в вашем случае будет тот факт, имеются ли у вашего помещения самостоятельные инженерные коммуникации, а также было ли предусмотрено в техническом паспорте на многоквартирный дом изначально наличие пристроенного нежилого помещения.

Общедолевая собственность

ВоронежОбщаться в чате

Уточнение клиента Часть помещения располагается непосредственно на первом этаже жилого дома.

Решение суда где ИП взыскал с ТСЖ расходы на ремонт: 08 Июня 2015, 03:57 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть

  • получен гонорар 33%Юрист, г. КемеровоОбщаться в чате
    1. 8,2рейтинг

    Согласно ст. 166 ЖК РФ: 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт, 3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю, 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, 5) утепление и ремонт фасада, 6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), 7) ремонт фундамента многоквартирного дома.Также согласно ст.

    Сложно, но возможно. Как выделить встроенно-пристроенные помещения в самостоятельные объекты

    На этом этапе очень важно, чтобы в техническом паспорте было четко указано, что помещение «отдельностоящее».

    Далее сдаем эту документацию в кадастровую палату. После чего начинается бюрократическое противостояние, и тут возможны варианты: иногда, после взаимных реверансов и подготовки дополнительных (каждый раз весьма разнообразных) документов, земельная кадастровая палата все же ставит объект на учет как отдельно стоящий, иногда категорически отказывает в этом.

    Если постановка на кадастровый учет прошла успешно, есть шанс сдать документы в регистрационную службу для получения нового свидетельства. Важный момент на этом этапе – ФРС почти наверняка потребует решение собственника о проведении реконструкции.Если же кадастровый учет пройти не удалось, то далее возможна только судебная процедура.

    Встроено-пристроенное помещение

    2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

    5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

    Как не оплачивать жил.услуги за встроенно-пристроен.нежилое помещение(протяженность пристроя больше, чем ж.дом)

    сами управляем), -капит.ремонт -5 руб.(за 15 лет ни рубля на счету не сохранились средства), -содерж.двора-5руб (с нашей стороны входа мы сами убираем), -вывоз ТБО -3руб.(у нас с др.компанией имеется дог.), -уборка подъезда — 2,32руб (мы подъездом не пользуемся / у нас свои площади, где мы сами проводим уборку), -ТО и ТР внутр.системы центр.отопления – 3руб. (собственный тепловой узел и свою сист.отопления мы сами обслуживаем), -ТО и ТР внутр.сетей электроснабжения – 2руб.(щиток у нас в офисе нах-ся – сами обслуживаем), -ТО и ТР внутр.система водоснабжения и канализации – 2 руб ( по мере возникновения общедомовых ремонтных работ – оплату производим), -ТО и ТР жилого дома – 2,5руб.( производим ремонт фасада, со стороны офиса, а в дальнейшем целесообразно исчислять от площади встроенного помещения- 30м2 ).

    Смотрите видео: Пристройки Черкесска: инструкция к применению (none 2019).