Вопросы к Юристу

Документы для продажи приватизированной квартиры

Среди требований закона, относящихся к продаже недвижимости, можно выделить общие и особенные.

К общим относятся те, которые применимы к любым сделкам:

  • правоспособность сторон (субъектов),
  • соблюдение формы,
  • соответствие воли и ее изъявления,
  • законность содержания.

К требованиям, специфичным для сделок с недвижимостью, относится государственная регистрация. А для ее проведения необходимо, чтобы договор был составлен в письменной форме.

Отсутствие регистрации считается несоблюдением формы сделки и влечет ее недействительность.

А уклонение от госрегистрации одной из сторон дает контрагенту право не только требовать таковой через суд, но и возместить убытки, если они возникли.

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры?

Информацию, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры, можно уточнить:

  • в любом агентстве недвижимости,
  • в отделении Росреестра, куда придется позднее обращаться для регистрации права собственности.

Часть этих документов будет передана покупателю вместе с недвижимостью.

В качестве документа, удостоверяющего личность продавца и покупателя выступает паспорт. Сведения из него вносятся в договор и многие документы впоследствии. Поэтому, желательно удостовериться, что документ — действующий.

При покупке имущества, находящегося в общей собственности потребуются паспорта всех сособственников.

Свидетельство о праве собственности

Это главный документ, подтверждающий, что квартира принадлежит покупателю на праве собственности. В случае утраты всегда есть возможность заказать дубликат.

На момент оформления договора свидетельство или его дубликат должны быть на руках у продавца. В этом свидетельстве указываются обременения, например, если квартира находится в залоге (ипотеке).

Является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом в браке? Читайте тут.

Разрешение органов опеки и попечительства

Для сделок, где со стороны продавца имеется несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение органа опеки. Без такого разрешения совершать сделку нельзя.

Получить такое разрешение должны родители или опекуны, доказав, что продавая имущество ребенка они не нарушают его прав.

Нотариально заверенное согласие супруга

Семейное имущество считается в равной степени принадлежащим обоим супругам. Каждый из них вправе продать его часть, действуя от имени обоих. Но только оформив у нотариуса согласие второго супруга на продажу квартиры.

Это же касается и тех случаев, когда оформлен официальный развод, но имущество не разделено и срок давности не прошел.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт — это главный документ, относящийся к самой квартире, выписка из госреестра.

В нем содержится вся информация:

  • о том, где именно находится данное жилье,
  • какова его площадь,
  • кадастровый номер и стоимость.

Кроме того, этот документ включает подробный план квартиры с указанием всех ее помещений и их размера.

Получить его можно в Росреестре, заплатив пошлину, размер которой в 2018 стоит уточнить при записи на прием к регистратору.

Технический паспорт

Технический паспорт, в отличие от кадастрового, в оформлении документов при передаче квартиры непосредственно не участвует. Но он передается покупателю вместе с остальными документами.

Технический паспорт:

  1. содержит сведения о техническом состоянии помещений,
  2. является основанием для выдачи паспорта кадастрового.

Выписка из домовой книги

Выписка подтверждает, что на момент продажи в данной квартире нет зарегистрированных жильцов. Получить ее можно в паспортном столе по месту нахождения квартиры.

Отсутствие данного документа у продавца должно насторожить покупателя, так как может означать попытку разного рода мошенничества.

Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество

Ее может получить как сам продавец, так и покупатель.

Она содержит информацию:

  • о том кто является владельцем данной квартиры,
  • имеются ли на это жилье претензии со стороны третьих лиц (ведется судебная тяжба, имеются обременения).

Например, на данной жилплощади может остаться жилец, выписать которого запрещает закон.

Справка о состоянии лицевого счета квартиры

Справка выдается в бухгалтерии ЖЭКа или другой управляющей компании. Ее получение для продавца является обязательным. В документ включены характеристики квартиры, на основе которых рассчитываются коммунальные платежи.

Если счета были продавцами разделены, то потребуется получить справки по ним всем.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Такая справка также выдается в УК, ТСЖ или ЖЭК. Она свидетельствует о том, что продавец выполнил свои обязанности по оплате полученных услуг перед поставляющими их компаниями.

Продавец также должен быть готов расторгнуть договор с поставщиками услуг связи (телефон, интернет и т. д.), если покупатель от них отказывается. Впрочем, покупатель может взять оплату долгов на себя, если такое условие включено в договор.

Справка из налоговой инспекции

Получение квартиры или доли в ней такими путями, как наследство или дарение, предполагает уплату соответствующего налога. Справку об его уплате необходимо получить для продажи этой недвижимости.

Если даритель или завещатель — близкий родственник, то налог не платится.

Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома? Читайте тут.

Можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры? Ответ в этой статье.

Особенности продажи по ипотеке

Квартира, которая находится в залоге у банка, хоть и является собственностью, но ее режим имеет ряд особенностей. Продать ее можно только с согласия банка.

Обычно, это условие прописано в договоре об ипотеке, который сопровождает заключение кредитного договора.

Продажу осуществляет либо сам владелец, погашая из полученных средств кредит и снимая тем самым с квартиры обременение. Или же банк сам может продать такую квартиру, например за долги по кредиту. Но в этом случае цена, скорее всего, окажется ниже рыночной.

Как оформить продажу приватизированной квартиры?

Приватизированный жилой объект — квартира или другая недвижимость, переведенная на счет физического лица из муниципального или государственного жилищного фонда. Процесс по переводу в собственность начался с 1991 года по настоящее время.

Удостоверение приватизированного жилищного объекта — это не договор социального найма, а документ о праве собственности. В нем указывается один или несколько владельцев.

Главное условие оформления контракта купли-продажи жилого объекта — стоимость. До подписания договора владелец недвижимости и покупатель должны прийти к взаимовыгодному решению.

Собственник жилой недвижимости помимо документа о приватизации имеет и ряд иных обязательных официальных бумаг:

  • Квитанция о праве собственности,
  • Домовая книга,
  • Техническая документация.

Контракт о покупке недвижимости — главный документ для осуществления процедуры приватизации. Благодаря ему, пользователь обращается в местную администрацию для прописки. Чтобы подтвердить подлинность, договор дополнительно заверяется у нотариуса.

Обязательные бумаги для продажи:

  • Квитанция из домовой книги. Приобретается в ЖЭКе по месту жительства,
  • Техническое удостоверение и поэтажная схема постройки,
  • Согласие супруга на реализацию (по необходимости).

Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире

Для реализации комнаты предоставляется перечень документов:

  • Удостоверение личности продавца и покупателя,
  • Технические документы и кадастровая выписка,
  • Информация об отсутствии долгов по коммунальным услугам,
  • Уведомление, направленное проживающим по соседству людям о продаже,
  • Квитанция из БТИ,
  • Бумаги, подтверждающие право владения комнатой.

Получать согласие соседей не обязательно. Продавец должен доказать, что все условия были выполнены согласно текущему законодательству. Пишется письмо, на основании которого уведомляется о реализации комнаты.

Уведомление проживающих рядом жильцов о намерении реализации жилого помещения с указанной стоимостью и требованиями оформляются двумя методами:

  • Заявление составляется письменно самостоятельно и отправляется соседям,
  • Используются услуги нотариуса для составления и заверения уведомления.

Продажа квартиры по наследству

Квартира по наследству также может быть продана. Подготовьте список официальных бумаг.

Документы на продажу приватизированной квартиры по наследству:

  • Свидетельство с правом на наследство,
  • Согласие супруга или же супруги,
  • Техническое удостоверение объекта,
  • Квитанция, которая подтверждает отсутствие задолженностей по недвижимости.

Перед реализацией квартиры получите отказ всех, кто имел право на наследство.

Особенности продажи приватизированной квартиры по ипотеке

При передаче недвижимости, она может находиться у банка под залогом. Несмотря на владение этой квартирой, она имеет ряд ограничений. Продажа осуществляется с согласия банковской организации. Это требование прописано в договоре по ипотечному кредитованию. Ее продает владелец, погашая кредит полученными денежными средствами и снимая с квартиры ряд ограничений. Либо кредитная организация самостоятельно оформляет реализацию, например, по причине долгов по кредиту.

Второй способ подразумевает реализацию квартиры ниже рыночной стоимости. Документы на продажу приватизированной недвижимости по ипотеке точно такие, как и в иных случаях. Дополнительно требуется выписка из кредитной организации, в которой была получена ипотека.

Налог уплачивается после процесса приватизации. Если у собственника жилье находилось более 36 месяцев, государственная пошлина в период продажи не оплачивается. Срок пользования и владения отсчитывается с момента оформления.

Налоговая ставка в 2018 году в момент реализации недвижимости составляет 13 процентов. Продавцы пытаются продать старую квартиру с приватизированными документами для приобретения новой. Во избежание ощутимой потери суммы, владелец подает заявление по вычету налога за имущество.

Требования по реализации приватизированного жилья ничем не отличается от реализации стандартной жилой недвижимости. Подобное жилье, как правило, имеет несколько собственников. Поэтому, в момент продажи каждый обязан предоставить согласие на реализацию имущества. Без этого сделка считается недействительной. Зачастую собственники приватизированной недвижимости делят ее на равные части для уменьшения налогового вычета из расчета общей стоимости жилого объекта. Подобный план действия подходит как продавцам, так и покупателям.

Процедура продажи

Реализация жилплощади происходит по инициативе владельца. В исключительных ситуациях инициирование может быть установлено судебным решением.

Когда потенциальный приобретатель найден, и все необходимые договоренности с ним достигнуты, стороны начинают сбор комплекта бумаг для оформления сделки. Для составления договора можно обратиться к риэлторам или в юридические агентства.

Это сопровождается дополнительными тратами, однако вероятность допущения ошибок в тексте снижается. Если продается лишь доля одного из владельцев, контракт необходимо удостоверять у нотариуса.

После того, как соглашение подписано, его нужно зарегистрировать. Для этого необходимо записаться на прием в Росреестр. После регистрации документа у продавца есть установленный договором срок для выписки всех жильцов и вывоза собственного имущества из квартиры, если оно там присутствует.

Последним этапом сделки является подача налоговой декларации в установленные законодательством сроки.

Если покупатель приобретает жилище посредством ипотечного кредитования, то к перечисленным этапам добавляется процедура составления предварительного соглашения и передача задатка за объект.

Такой процесс будет немного дольше, чем реализация недвижимости за наличный расчет. Продавцу придется дождаться положительного решения от банка для покупателя.

Кроме этого, продающая сторона передает в финансовое учреждение бумаги для проверки жилплощади на юридическую чистоту и отсутствие других обременений. Банк должен согласовать проведение ипотечной сделки на конкретный имущественный объект.

Под материнский капитал

Это ещё один популярный способ приобретения имущества. Семейства, у которых двое или более детей, становятся обладателями сертификата, который можно использовать для разных нужд, в том числе и для покупки жилья.

При этом первый этап в подобной сделке должен совершать покупатель, у которого имеется сертификат на семейный капитал. Он обязан подать заявление в Пенсионный фонд о его реализации.

После регистрации договора купли-продажи в Росреестре Пенсионный фонд переводит денежные средства капитала на счет продающей стороны.

Однако не все продавцы приветствуют такую реализацию. Многих смущает срок осуществления сделки. На весь процесс от подачи заявления в Пенсионный фонд и до получения денег может уйти один-два месяца.

Вторым нюансом, отталкивающим продавцов, является стоимость недвижимого объекта. Нередки случае, когда цена в договоре занижается, ведь продавец обязан уплатить налог. Стоимость на бумаге снижается для уменьшения размера налога.

В случае с продажей под материнский капитал этого сделать не удастся. Такая сделка является максимально прозрачной, и подвергается строгому контролю со стороны фонда.

Но и продажи за наличный расчет нередко приходится ожидать длительное время. У большинства граждан необходимой суммы для приобретения нет, и они обращаются в банки или пользуются полученным сертификатом.

Какие документы нужны для продажи квартиры, если два собственника? Найдите ответ на этой странице.

Налогообложение

Продажа объекта после первичной приватизации обладает двумя основными преимуществами:

  1. Комплект документации, собранный для процесса приватизации, остается у владельца и годен для оформления сделки по купле-продаже.
  2. Если отчуждение покупателю происходит через три года после процесса, то налог на доходы начисляться не будет.

Однако правило трех лет действовало лишь до 2016 года. Начиная с 1 января указанного периода и до сих пор, этот срок был увеличен до пяти лет. Но касается это имущества, приобретенного после этой даты. То есть, если гражданин приобрел квартиру до 1 января 2016 года, владеет ей более трех, но менее пяти лет, платить налог он не будет.

Если прошло менее пяти лет с момента получения правоустанавливающего свидетельства, и жилище приобретено после 01.01.2016, то продавцу придется уплатить налог на доходы физических лиц.

Его размер составляет 13% , но облагается не вся сумма реализации, а только та, которая превышает 1 миллион рублей. За жилище менее 1 миллиона налога не будет. Если квартира, например, стоит полтора миллиона, то налог начисляется только на 500 тысяч рублей.

Снизить размер налога до нуля удастся, если продажная цена эквивалентна затратам продавца, связанным с приобретением этого объекта. Этот факт требует документального подтверждения.

Пятилетний срок будет применяться при одновременном сочетании следующих условий:

  1. Если имущественный объект был приобретен продающей стороной в результате купли-продажи, дарения. Вступления в наследственные права или по договору долевого участия.
  2. В собственность он был оформлен после 1 января 2016 года.
  3. Отчуждение происходит после указанной даты.

Налог на доходы от реализации недвижимости не зависит от ее кадастровой стоимости.

Как продать квартиру по ипотеке, узнайте тут.

Про продажу квартиры в рассрочку читайте здесь.

Статус приватизированной квартиры

Существует 4 типа статуса приватизированной квартиры:

  • персональный – это когда всей квартирой владеет только один конкретный человек,
  • долевая – квартира разделена на определенные части между ее владельцами,
  • всеобщая собственность — квартира принадлежит супругам и их детям без выделения конкретных границ или размеров в натуральном виде,
  • равно общая — одинаковые доли собственников недвижимого имущества.

Статус квартиры влияет на осуществление сделки о продаже ее, поскольку в некоторых случаях могут влиять согласие всех собственников или другие факторы, связанные с владельцами жилья.

Законодательная база

Продажа приватизированного жилья имеет очень много неожиданных «подводных камней», которые нужно заранее предусмотреть. Законодательство обязывает человека оплатить налог после продажи приватизированного жилого фонда.

Здесь действуют семейное и гражданское законодательство, которое не позволяет без согласия всех владельцев и органов опеки, если среди них есть иждивенцы продать жилую площадь.

Главным действующим законодательным актом, регулирующим соглашения по продаже приватизированного жилья между ее владельцами и покупателями, является ГК РФ. Обязанность бывшего владельца внести налог в бюджет страны с дохода продажи закреплена НК РФ.

Виды необходимых документов

Все необходимые документы для продажи приватизированной квартиры нужно подготовить заранее. Главными документами будут технические паспорта, выданные в БТИ и документы, подтверждающие личности владельцев, права собственности на владение жильем. Помимо этого, необходимы будут справки из жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭКа) о количестве проживающих, наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Если в жилом помещении обитают или проживали иждивенцы, то документы от попечительского совета о разрешении продажи. В зависимости от того, нажито ли было частное недвижимое имущество в браке, справки из ЗАГСа или соглашение второго супруга. Свидетельства о браке или разводе.

Если владельцев квартиры несколько, то обязательно должно быть согласие всех на продажу частной собственности. Если среди владельцев квартиры возникают разногласия и компромиссное решение не удается найти, нужно обратиться в суд и получить его постановление.

Документы для заключения соглашения купли-продажи квартиры

Нотариусу для оформления соглашения о переходе прав собственности на частную квартиру необходимо предъявить такой пакет документов:

  • копии всех страниц паспорта, где есть заполненные листы,
  • технические документы на частное жилое помещение: кадастровый и технический паспорт, справки о регистрации прав собственности в БТИ, долевой части недвижимого имущества с отметкой о приватизации и другие,
  • документы, свидетельствующие законные основания владения частным недвижимым имуществом: свидетельства о наследстве, дарственная, договор купли-продажи и прочие,
  • справка ЖЭКа о количестве членов семьи, зарегистрированных и проживающих в приватизированной квартире,
  • справка ЖЭКа о коммунальных задолженностях по состоянию на дату продажи частной жилой площади,
  • согласие второй половины супружеской пары, заверенное у нотариуса, если квартира куплена во время совместной жизни,
  • справка о рыночной оценке продаваемой недвижимости,
  • справки из опекунского и попечительского совета о разрешении на продажу, если в квартире проживал несовершеннолетний ребенок или иждивенец, который является владельцем доли в приватизированном имуществе.

Для быстрой продажи квартиры нужно, чтобы в квартире никто не был прописан и отсутствовала коммунальная задолженность в ЖЭКе. Если покупатель согласен купить квартиру с долгами, то необходима справка о существующей задолженности на дату продажи перед ЖКХ.

Документы для регистрации соглашения купли-продажи квартиры

После совершения сделки в нотариальной конторе стороны должны зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо предоставить регистратору договор о купле-продаже недвижимости и свидетельство о праве собственности нового владельца. Регистрация документов длится на протяжении 1 месяца, после оплаты сторонами госпошлины.

Госпошлина о регистрации соглашения о совершенной сделке делиться поровну между ее участниками. Оплата регистрации права собственности на недвижимое имущество возлагается на нового хозяина приватизированного объекта недвижимости.

Иногда при совершении сделки купли-продажи квартиры вместо личного присутствия участников соглашения могут находиться их доверенные представители. В таких случаях нотариусу нужно предоставить официально заверенную доверенность о возможности представлять интересы партнера по сделке.

Доверив сделку надежной юридической организации вы гарантированно совершите законную сделку купли-продажи квартиры в короткий срок.

Смотрите видео: Пакет документов для покупки и продажи квартиры Что туда входит (none 2020).