Вопросы к Юристу

Списание основного долга по ипотеке

Приняв решение о взятии ипотечного кредита, заемщик обязуется выполнять обязательства, установленные в договоре с кредитной организацией, – выплачивать ежемесячно определенную сумму в счет погашения займа. Обычно ипотечный кредит исчисляется в крупных денежных суммах. Поэтому просрочки платежей увеличивают долг в разы, так как по ним начисляются проценты, пеня и штрафные санкции.

Само же жилое помещение является залоговым недвижимым имуществом, которое можно потерять, пренебрегая своими обязательствами: кредитор вправе его продать. Но если долг по ипотечному кредитованию уже есть, что делать с задолженностью и какие последствия ожидают недобросовестного должника?

Долг по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита заемщик соглашается с условиями договора и принимает на себя ответственность погашать денежные обязательства перед банком.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (далее – Закон № 102-ФЗ) и ГК РФ устанавливают четкие правила взаимодействия как для кредитора, так и заемщика. Залогом выступает недвижимое имущество, которое является гарантией кредитора в возвращении денежных средств.

Но не всегда заемщик может в срок внести оплату за кредит. Причины тут могут быть разные – от тяжелого финансового положения до изменения процентной ставки кредитором в одностороннем порядке (такое условие может быть прописано в договоре). В таких случаях с первого дня пропущенной выплаты, согласно ст. 395 ГК РФ, на сумму долга начисляются проценты – соответственно возрастет в разы итоговая задолженность.

Что делать?

Для заемщика важно помнить, что вариант скрываться и не идти на контакт с кредитором чреват потерей имущества, так как платить все равно придется. Чем раньше начнутся переговоры о погашении задолженности, тем менее вероятны пагубные для должника последствия. Необходимо уведомить банк о своей материальной несостоятельности в письменной форме и попробовать решить вопрос совместно. Главное при этом показать, что вы как должник не отказываетесь от своих обязательств.

Существует несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации:

  1. Реструктуризация задолженности. Предполагает изменение условий погашения задолженности – срока кредитования, процентной ставки или суммы ежемесячных выплат. Это позволит должнику снизить финансовую нагрузку, избежать штрафов и пени, так как просрочки не будет.
  2. Рефинансирование поможет заемщику погасить задолженность, взяв другой кредит. Такая мера имеет свои минусы: ежемесячные платежи необходимо будет делать по двум кредитам, а процентная ставка у нового займа обычно высокая. Но заемщик в таком случае получает возможность установить иной срок уплаты по кредиту и закрыть задолженность.
  3. Отсрочка платежа. Должник вправе обратиться в банк с заявлением об отсрочке платежа в связи с тяжелым материальным положением и попросить о продлении срока кредита, что снизит сумму ежемесячного взноса.
  4. Продажа залогового имущества во внесудебном порядке позволит реализовать залоговое имущество по выгодной цене и погасить долг кредитной организации.
  5. Признание заемщика банкротом в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. Заявление о признании банкротом может быть подано должником в арбитражный суд в течение 30 рабочих дней с момента, когда он узнал, что не может выполнить взятые на себя обязательства перед кредитором в полном объеме, а размер задолженности превышает 500 тысяч рублей. Признание должника банкротом не освобождает его от исполнения обязательств по ипотечному кредиту. В данном случае заложенное имущество будет продано с торгов в счет погашения задолженности.

Причины образования задолженности

Они могут быть связаны с обстоятельствами, на которые заемщик не в силах повлиять. Условно их можно разделить на 2 категории:

К ним относятся экономический кризис, резкое повышение цен, массовые сокращения на предприятиях, снижение зарплаты, резкий рост курса доллара и т.д.

К субъективным причинам относят болезни, потерю трудоспособности, увольнение, снижение дохода, появление детей в семье, тяжелые жизненные обстоятельства и т.д.

Для смягчения неблагоприятных последствий на федеральном уровне было принято постановление о списании основного долга по ипотеке.

Не можете платить ипотечный кредит — обратитесь за помощью к государству.

Основания для списания долга по ипотеке

Вам могут простить часть долга лишь в некоторых случаях:

  • падение курса рубля, как следствие — рост платежей по валютным кредитам,
  • сокращение на 1/3 заработной платы,
  • рождение детей.

Основания для списания части долга и порядок процедуры устанавливает Постановление Правительства РФ № 373.

Комплекс мер зависит от региона проживания. Например, помощь по ипотечным платежам для семей с детьми регламентируется нормами регионального законодательства и может существенно отличаться в разных регионах.

Даже если у вас имеются весомые причины, весь долг вам не простят.

Государство возьмет на себя частичное софинансирование, но какую-то сумму придется выплатить из собственных средств.

Исключение из правила — поддержка многодетных семей. В ряде регионов страны таким семьям дают возможность полностью погасить долг при рождении третьего или последующего ребенка в пределах утвержденного норматива.

Валютная ипотека

Если вы оформили ипотеку в иностранной валюте, то можете рассчитывать на:

  • применение более выгодного курса, чем существующий на валютном рынке,
  • перевод суммы основного долга в валюту РФ по льготному курсу (используется значение курсовой разницы ниже действующей ставки),
  • применение сниженной процентной ставки после перевода кредита в рублевый — до 11,5% годовых,
  • погашение основного долга на сумму до 600 тыс. руб., если из-за курсовой разницы размер ежемесячного платежа вырос на 30%,
  • списание части долга по ипотеке,
  • временное снижение размера ежемесячного платежа (до 50% на полтора года).

Рублевая ипотека

Для граждан, которые оформили жилищный заём в рублях, доступны следующие меры:

Под ней понимают изменение графика платежей — срок кредитования становится больше, а ежемесячный платеж — меньше. При этом переплата по займу возрастет.

  • Погашение части долга за счет государства

Федеральная программа предусматривает возможность погашения до 10% остатка по основному долгу, но не более 600 тыс. руб. При этом вам придется документально подтвердить, что размер дохода в расчете на каждого члена семьи серьезно снизился.

  • Снижение процентной ставки

Если вы молодая семья, обратите внимание на специальные условия, которые предоставляют местные отделения банков. Семьи с детьми, в которых второй или третий ребенок родился в 2018 году, могут рассчитывать на рефинансирование кредита по ставке 6%.

  • Получение налогового вычета

Вы можете вернуть часть НДФЛ, уплаченного по месту трудоустройства. Обычно возвращают 13% от дохода за предыдущий год. Важно, чтобы вы были официально трудоустроены, а работодатель исправно платил налоги в казну.

Закон позволяет вернуть часть НДФЛ при следующих условиях:

  • вы можете возместить всю сумму процентов, которые уплатили за минувший год,
  • размер компенсации не может быть выше 13% от размера НДФЛ, фактически уплаченного за предыдущий год,
  • получать вычет можно ежегодно.

Чтобы воспользоваться помощью от государства, нужно обратиться в банк, который выдал ипотеку. Вам потребуется подать заявление и собрать пакет документов, подтверждающих ваше трудное положение.

Можно воспользоваться сразу несколькими видами помощи.

Условия списания долга

Закон определяет конкретные условия, при которых возможно списать часть долга. Однако лучше предварительно ознакомиться с региональной программой и условиями банковского договора.

Перечислим основные условия:

  • падение дохода более, чем на треть,
  • наличие гражданства РФ,
  • ипотечная квартира или дом расположены на территории нашей страны,
  • на каждого члена семьи приходится не более 2 прожиточных минимумов (их размеры отличаются в разных регионах),
  • ежемесячный платеж по валютной ипотеке резко вырос — более, чем на 30%,
  • господдержка доступна только семьям с детьми или детьми-инвалидами, инвалидам и участникам боевых действий.

Обратиться за списанием части долга можно через год после оформления ипотеки.

Еще одно важное условие — участвовать в программе господдержки могут только заемщики, взявшие в ипотеку жилье эконом-класса. Исключение — семьи, которые воспитывают трех и более детей.

Учитываются следующие показатели:

  • соблюден норматив по количеству квадратных метров: для однокомнатной квартиры — не более 45 кв.м., для двухкомнатной — не более 65 кв.м., для трехкомнатной — не более 85 кв.м.,
  • цена жилья не превышает среднюю по рынку для конкретного региона (не более 60%).

Ранее в законе содержалось ограничение, связанное с наличием у заемщика других объектов недвижимости. В 2017 году оно было снято.

Обратиться за списанием части основного долга можно, если у вас и членов вашей семьи есть доля в праве собственности еще на одно жилое помещение, но в размере не более 50%. К членам семьи относятся супруг и несовершеннолетние дети.

Даже если у вас есть другое жилье, можно рассчитывать на списание основного долга по ипотеке.

Как списывается долг по ипотеке?

Участвовать в программе поддержки могут только клиенты банков, аккредитованных Агентством ипотечного и жилищного кредитования.

Рассмотрим, в каком порядке списывается часть долга:

  • вы обращаетесь в свой банк с заявлением и подготовленным пакетом бумаг,
  • документы проходят предварительную проверку и направляются в АИЖК для принятия решения о выделении средств на погашение долга,
  • если специалисты агентства приняли решение в вашу пользу, необходимую сумму перечисляют в банк.

Повторно воспользоваться помощью государства нельзя. Это правило не распространяется на оформление налогового вычета.

Задолженность по ипотеке

Следует точно знать о размере своей задолженности перед банком. Для этого стоит изучить график платежей, в котором указаны суммы, подлежащие оплате каждый месяц.

Если просрочка небольшая, то нужно найти средства для ее погашения. Это может быть:

  • реализация наличного ценного имущества,
  • небольшая ссуда от других лиц.

В любом случае заемщику нужно сделать все возможное для поиска средств, необходимых для оплаты кредита.

Продление срока

Заявитель имеет право обратиться в банк с заявлением о продлении срока кредита. Это возможно сделать в том случае, если ипотека оформлялась на время, не превышающее максимальный срок кредитования в конкретной финансовой организации.

Продление срока может быть чревато повышением процентной ставки по кредиту, дополнительными комиссиями, но избавит должника от потери заложенной банку квартиры.

Переуступка прав

Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге имуществе) и статьи 382 – 392.3 ГК РФ позволяют банку уступать требования по кредиту другим лицам – в порядке цессии, суброгации (страховым компаниям).

Замена кредитора не означает снижение долга. Задолженность по ипотеке может остаться прежней.

Разрешено перевести обязанности по залогу на третье лицо.

Закон не запрещает реализовать квартиру в ипотеке, но покупатель:

  • должен знать о подобном обременении,
  • дать письменное согласие на перевод обязательств по ипотеке на себя в полном объеме.

Банки сами могут подыскать покупателя на заложенную недвижимость.

Клиентам – новым обладателям ипотеки, выгодно приобретать уже заложенную банку квартиру потому, что процентная ставка по таким кредитам может быть ниже по сравнению с ипотекой, требующей самостоятельного поиска жилья.

Перекредитование

Банки могут пойти на уступку должнику и разрешить ему взять другой кредит для погашения задолженности по ипотеке.

Рефинансирование позволяет вернуть долги банку за счет нового займа.

Отрицательные моменты такого решения заключаются в том, что:

  1. Банки не всегда дают согласие на подобную меру.
  2. Процентная ставка по таким кредитам будет достаточно высокая 13-16%.
  3. Гражданин становится должником сразу по двум кредитам.

Рефинансирование возможно, если должник обладает платежеспособностью:

  • разрабатывается новый график погашения платежей,
  • устанавливается иной срок полного погашения ипотечного кредита.

Интересуют плюсы и минусы военной ипотеки? Смотрите тут.

Продажа предмета залога

Банк имеет право договориться с должником в досудебном порядке о продаже квартиры по цене, устраивающей обе стороны.

После реализации недвижимости кредитному учреждению должна быть выплачена полная стоимость ипотеки, включая:

Оставшаяся сумма может быть возвращена должнику. Практика показывает, что даже после продажи объекта залога клиента может оставаться должным банку значительную сумму.

Оптимальный выход из ситуации – это предварительное страхование объекта недвижимости от возможных рисков в сочетании с дополнительным страхованием жизни и здоровья заемщика.

Признание заемщика банкротом

ФЗ № 476 от 29.12.2014 г. позволяет гражданам, имеющим задолженность свыше 500 тыс. рублей и не способным погасить свои долговые обязательства более чем на протяжении 3-х месяцев, обращаться в суд общей юрисдикции с заявлением о признании банкротом.

Возможно 3 варианта выхода из тяжелой материальной ситуации:

  • подписание с банком мирового соглашения (с выработкой взаимно приемлемых условий по погашению ипотеки),
  • реструктуризация задолженности и рассрочка платежей на срок до 3-х лет,
  • принятие решения о банкротстве.

Признание банкротом не освобождает должника от исполнения обязательств по ипотеке.

Заложенная банку квартира будет продана с торгов. Состояние банкротства сохраняется в течение 5 лет.

Что делать, если банк подал в суд?

Необходимо:

  • детально изучить исковое заявление,
  • подготовить на него обоснованное возражение,
  • собрать все платежные документы, подтверждающие оплаты ипотеки за определенный срок.

Если ответчик уверен, что банк незаконно начисляет комиссии и другие платежи, то следует подавать встречный иск об их возврате.

Будет идеальным вариантом прийти к мировому соглашению и не доводить дело до того, как будет вынесено судебное решение и возбуждено исполнительное производство по выселению должника из квартиры.

Каким может быть решение?

Суд может вынести постановление об:

  • оплате должником полной стоимости ипотечного кредита, включая дополнительно начисленные проценты и пени,
  • отсрочке платежей на конкретный срок.

Суд также может обязать стороны согласовать новый график платежей.

Велика вероятность того, что судья примет решение о полном возврате ипотечного долга, не учитывая сложное материальное положение должника.

Через какое время выселяют?

Через какое время после просрочки в оплате банк имеет право обратиться с иском в суд и выселить заемщика?

Обычно банк обращается в суд, когда просрочка составляет более 3-х месяцев или превышает 5% от стоимости объекта недвижимости.

Сколько раз можно взять ипотеку? Читайте здесь.

Каковы требования к поручителю по ипотеке? Подробная информация в этой статье.

Списание долга при рождении ребенка

Можно ли уменьшить размер долга по ипотеке после рождения второго ребенка?

Подобная возможность не предусматривается. При помощи материнского капитала можно оплатить часть жилищного кредита.

Задолженность по ипотеке может существенно повлиять на планы заемщика. При необходимости можно попробовать сдавать квартиру в аренду и вырученными деньгами оплачивать кредит.

В случае судебного разбирательства следует обратиться за помощью к квалифицированным адвокатам.

Последствия

Заемщику необходимо также знать, с какими трудностями он может столкнуться при задержке или приостановке выплат по ипотечному кредиту.

В обеспечение возврата кредита банк начинает процедуру возврата денежных средств, предполагающую:

  • связь с должником по телефону или по почте с требованием погасить задолженность и с указанием мер воздействия в случае невыполнения им своих обязательств,
  • уступку требования по кредиту третьему лицу в порядке цессии и на основании ст. 382–392.3 ГК РФ,
  • взыскание задолженных денежных средств в судебном порядке.

Согласно действующему законодательству залогодержатель может выдвинуть к заемщику требование о полном погашении кредиторской задолженности, включая дополнительно начисленные проценты, пеню и штрафные санкции. Если данное требование не будет удовлетворено, банк вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании на имущество, заложенное по договору об ипотеке. В случае удовлетворения исковых требований кредитора должник рискует потерять залоговое имущество, и не факт, что вырученные за продажу жилья денежные средства покроют общую сумму долга. Процедура взыскания, согласно Закону № 102-ФЗ, включает выселение должника из залогового имущества и реализацию его через торги.

Обратите внимание! Должник может обратиться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки задолженности по судебному решению.

Идеальным вариантом для должника будет прийти к мировому соглашению с кредитором о погашении задолженности, а не ждать, когда по делу будет вынесено судебное решение и дело будет передано в службу судебных приставов для начала исполнительного производства о выселении.

Если дело все же дошло до суда, советуем обратиться к юристу, который профессионально разбирается в нюансах ипотечного кредитования и сможет вам помочь не только минимизировать потери, но и отстоять свои права в суде. Шанс на благоприятный исход в таком случае возрастает.

Обсудите вопрос долга по ипотеке с юристом

Окончила в 2006 году КрасГАУ по специализации “Государство и право”, квалифицированный юрист. Стаж работы по юридической специальности более 9 лет в качестве юрисконсульта по гражданским делам. Оказывает помощь в юридических вопросах гражданско-правовой направленности.

Постановление о списании основного долга по ипотеке

Со стороны законодательной базы основанием для списания основного ипотечного долга в качестве государственной поддержки является Постановление Правительства №373. Его действие началось сравнительно недавно — с 23.07.2015 года. Позднее данное постановление пережило ряд изменений, после чего вступила в силу редакция от 07.12.2015. Введено оно было Указом Президента №1331. В последней доработанной редакции были учтены и исправлены недочеты и недоработки предыдущего варианта.

Данная программа предусматривает:

  • снижение величины долга по ипотеке на сумму до 600 тыс. р.,
  • конвертацию кредита, взятого в валюте, по курсам ЦБ РФ,
  • снижение регулярных платежей на период до 18 месяцев.

При рождении третьего ребенка

Строго говоря, поблажки по выплате кредита молодая семья получает при рождении как первого, так и второго и третьего ребенка после оформления ипотечного договора. При появлении на свет первенца можно добиться компенсации стоимости 18 кв. м. Для второго — еще столько же, а после рождения третьего покрывается 100% ипотечного кредита.

Чтобы семья смогла получить списание ипотеки после рождения третьего ребенка, родителям потребуется обратиться в местное отделение Пенсионного Фонда РФ. В данный орган подаются следующие бумаги:

  • Сертификат о материнском капитале.
  • Свидетельства о рождении для всех троих детей.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Договор на оформление ипотечного кредита.
  • Документация, подтверждающая право собственности на ипотечную жилплощадь.
  • Справки, в которых отражена информация об остатке долга по целевому кредиту.

Для подачи в Пенсионный Фонд достаточно снять копии с бумаг. Но оригиналы потребуется принести с собой на прием. После того, как будет проведена проверка, в банк поступят деньги на оплату остатка долга, и ипотека будет закрыта.

Кто может участвовать?

Для начала определим, какие категории граждан могут принимать участие в госпрограмме. Заемщику необходимо относиться либо к одной, либо сразу к нескольким категориям из списка ниже:

  • молодая семья с одним несовершеннолетним ребенком,
  • семья с 2 детьми,
  • наличие ребенка инвалида или у одного из родителей имеется инвалидность,
  • наличие в семье иждивенца возрастом до 24 лет, не имеющего официального дохода,
  • государственные служащие или чиновники средней руки,
  • рабочие градообразующего предприятия или завода,
  • участники специальной программы, субсидированной государством,
  • работники инновационного кластера,
  • бывшие участники боевых действий,
  • работники организаций, учрежденных РАН, члены Академии наук, ученые.

Требования к ипотечной недвижимости

Какие условия входят в этот список:

  • Квартира, взятая в ипотеку, должна быть единственным жильем. Либо допускается не более 50% долевой собственности в другом объекте недвижимость для всей семьи.
  • Цена за квадратный метр в ипотечной квартире должна быть не больше 60% стоимости средней квартиры на рынках недвижимости в районе, где проживает заемщик.
  • Квартира должна быть чистой с юридической точки зрения.

Недвижимость должна удовлетворять жестким ограничениям в отношении квадратуры, установленным в Постановлении Правительства №373. Условия таковы. У лица, проживающего в квартире единолично, общая жилплощадь не должна превышать 50 м2.

Для проживания двух человек ограничение составляет 35 метров на каждого проживающего, т. е. Общая площадь не превышает 70 метров. При проживании 3 и более человек площадь не должна превышать 100 квадратных метров на всех членов семьи.

А какие требования предъявляются к доходам заемщика? С 2017 года в этой области появилось нововведение. Согласно ему у заемщика для получения льготы по госпрограмме должен уменьшиться доход либо единоличный, либо в рамках всей его семьи.

Минимальный прожиточный минимум составляет в Москве:

  • 17 тысяч рублей для взрослого работающего гражданина,
  • 13 тысяч рублей для ребенка,
  • 11 тысяч для пенсионера.

Также у заемщика, претендующего на господдержку, не должно быть статуса банкрота, присвоенного в судебном порядке.

К особенностям кредитования также предъявляется ряд требований:

  • Кредит на квартиру должен носить характер целевого.
  • Просрочка должна начаться от 30 до 120 дней, но не более указанного периода.
  • Прочих требований к ипотечному кредитованию по состоянию на 2017 год больше не имеется.

Дата заключения договора

В первой редакции Постановления №373 получить господдержку могли только заемщики, заключившие ипотечные договора до 1 января 2015 года. В дальнейшей редакции данный параметр не фиксируется. Учитывается только период от момента заключения договора до обращения за реструктуризацией долга. Он должен составлять не менее года.

Программа списания основного долга по ипотеке в Сбербанке

Для получения компенсаций, положенных по госпрограмме, потребуется пройти следующие шаги:

  • Посетить отделение Сберанка
  • Получить консультацию сотрудника по поводу возможности получения льготы и подходящего для этого способа. А также получить у него образец заявления и список необходимых документов.
  • Заполнить заявление и собрать все нужные бумаги.
  • Оформить все справки, некоторые из которых будут не бесплатными.
  • Принести собранный пакет бумаг в Сбербанк.

Ждать одобрения АИЖК.

В случае одобрения переписывается договор с банком, туда добавляются новые условия. Далее корректируется закладная совместно с Росреестром и банком.

Какие документы потребуются в банк?

Заемщику потребуется предоставить кроме заявления следующий пакет документов:

  1. Паспорт или иное удостоверение личности.
  2. Финансовая документация, подтверждающая право на участие в госпрограмме. К ней относятся справки, отражающие доходы всех членов семьи. Справки должны быть оформлены за 3 месяца до оформления ипотеки на квартиру, а также за 3 месяца до подачи заявления в банк для заказа реструктуризации долга.
  3. Заверенная копия трудового договора или трудовой книжки.
  4. Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  5. Свидетельство о рождении ребенка.
  6. Документация на объект недвижимости, находящийся в ипотеке — кадастровый паспорт квартиры и свидетельство о регистрации.
  7. Договор участия в долевом строительстве или договор на ипотеку.
  8. Выписка из ЕГРП, оформленная не более, чем за 90 дней до подачи заявления о реструктуризации долга.

Список необходимых бумаг может быть подвергнут изменениям. В качестве дополнения туда могут также входить:

  • документы об инвалидности заемщика,
  • документы об инвалидности детей заемщика,
  • удостоверение участника боевых действий и т. д.

Какие еще существуют федеральные программы?

С 2011 года у граждан РФ появилась возможность использовать федеральную программу, предоставляющую реструктуризацию долга для молодых семей. В этом случае доступно уменьшение финансового обязательства молодой семьи перед банком.

Для участия в госпрограмме необходимо выполнение нескольких условий:

  • Возраст заемщика на момент оформления ипотеки не должен быть более 35 лет. Применимо и к неполным семьям.
  • Для каждого из членов семьи в жилье должно отводиться не более 15 квадратных метров. Из этого следует, что программа действительна только для эконом-класса.
  • В домохозяйстве должно быть достаточно средств для своевременного выполнения кредитных обязательств.
  • Семье потребуется доказывать необходимость участия в получении соц. найма. Под этим понимается постановка на очередь решения жилищных проблем в рамках действия местных органов самоуправления.

Получение компенсации на выплату ипотеки с помощью федеральной программы может стать существенным подспорьем как для семьи, так и для индивидуального заемщика. И несмотря на то, что для некоторых из них величина компенсации будет «каплей в море» по сравнению с полной стоимостью жилплощади, использование данной госпрограммы помогает экономить сотни тысяч российским гражданам. Поэтому стоит заранее поинтересоваться, есть ли у вас право воспользоваться указанной льготой, и сразу позаботиться об оформлении соответствующего договора ипотечного кредитования.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Смотрите видео: Кредитный юрист. Как законно избавиться от кредитных долгов. (none 2020).