Вопросы к Юристу

Как правильно оформить дарственную на квартиру: что следует знать участникам сделки?

Распространенным способом передачи жилой недвижимости между родственниками, позволяющим избежать лишней волокиты с оформлением и полугодового ожидания получения имущественных прав (как в случае с наследством), служит дарственная. Процедура заключения договора подчиняется правилам главы 32 ГК РФ и может применяться не состоящими в родстве гражданами.

Что такое договор дарения?

Договор дарения недвижимости – соглашение между сторонами, по которому владелец жилья обязуется передать его другому лицу (или лицам), а те в свою очередь – принять подарок. Отличительной особенностью сделки от купли – продажи служит отсутствие оплаты или встречного обязательства одариваемого гражданина (п.1 ст.572 ГК РФ).

В дарственной допускается указание права дарителя проживать в переданной недвижимости до кончины, но этот пункт нередко становится причиной попыток оспорить договор прямыми наследниками бывшего владельца жилья, признать сделку мнимой и притворной.

Как правильно оформить?

Дарственная включает пункты:

  • паспортную информацию заключивших договор сторон,
  • реквизиты документа, устанавливающего право дарителя на владение жилплощадью,
  • адрес и подробное описание передаваемой в дар недвижимости.

Соглашение скрепляется подписями сторон. Одариваемые граждане старше 14 лет подписывают договор самостоятельно, за неполучивших паспорт детей визируют дарственную их законные представители.

Любое, даже косвенное, упоминание о плате за подарок приводит к недействительности документа и судебной отмене сделки (п.2 ст.170 ГК РФ).

Дарственная составляется в письменной форме. Договора дарения, заключённые до 2013 года, подлежали обязательной регистрации (п.3 ст.574 ГК РФ). Вступивший в силу ФЗ N 302 от 30 декабря 2012 г. отменил такую необходимость, регистрацию в госорганах проходит передача права собственности на жилой объект (ст.14 ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.).

Права и обязанности сторон

Подарить недвижимость вправе только собственник, для нанимателей муниципального жилья подобная сделка запрещена. Кроме того, согласно ст.575 ГК РФ, дарение недопустимо:

  • законными представителями недееспособных и малолетних граждан,
  • в адрес работников медицинских, образовательных и прочих организаций от пользующихся услугами лиц и их родственников,
  • для государственных служащих местного и федерального значения в связи с выполнением ими должностных обязанностей,
  • коммерческими организациями по отношению друг к другу,
  • в случае общей собственности на жилплощадь – без согласия совладельцев.

Дарение жилой недвижимости недопустимо детьми до 18 лет даже при наличии у них полномочий собственника на указанный объект (ст.26, 28 ГК РФ).
Законодательство предусматривает случаи, когда стороны могут расторгнуть сделку как до подписания договора, так и после его вступления в силу (ст.577, 578 ГК РФ). Участники вправе самостоятельно устанавливать указанные условия. В договоре полезно прописать, при каких обстоятельствах даритель волен отменить передачу жилплощади, а получатель подарка – отказаться от него.

Одаряемый получает право собственности на квартиру не с момента заключения договора, а с даты государственной регистрации владения недвижимостью, при осуществлении которой новому хозяину выдаётся выписка из ЕГРП. В дарственной допускается указание срока, при наступлении которого происходит дарение. Подача документов в регистрирующие органы раньше указанной даты бессмысленна.

Отказ от получения подарка возможен в любой момент до передачи недвижимости путем составления бумаги той же формы, как и соглашение о дарении (ст.573 ГК РФ).

В судебной практике имеют место случаи, когда даритель умирал после подписания договора до оформления перехода права собственности на жилье. Суд не счел кончину прежнего владельца достаточным поводом для отмены дарения, принявшие подарок граждане на законных основаниях вступили во владение жильем.

Как и где оформить дарственную на квартиру?

По желанию сторон написание соглашения можно доверить нотариусу (потребует денежных затрат) либо произвести самостоятельно. В последнем случае полезно изучить образцы подобных документов, на их примере сформировать текст с учётом собственных обстоятельств дарения, проверить полученный договор на соответствие нормам законодательства.

Порядок процедуры

Нотариус берет на себя основную работу по оформлению соглашения, поэтому при обращении к нему порядок действий участников сделки такой:

  • передать специалисту требуемые бумаги, оплатить услуги и госпошлину,
  • в указанное время посетить нотариальную контору для проверки составленного договора, подписать его,
  • получить от нотариуса выписку из ЕГРП о праве собственности одаряемого на жилье (с 2017 года заменила соответствующее свидетельство).

При самостоятельном написании дарственной необходима регистрация перемены владельца жилья в МФЦ или Росреестре, которая включает:

  • написание заявления установленного образца с приложением комплекта документов,
  • получение расписки от сотрудника, принявшего на рассмотрение заявку, с указанием перечня предоставленных справок и даты последующего приема,
  • повторное обращение в указанный срок для получения удостоверения права владения подаренной недвижимостью.

Совершение сделки требует личного присутствия обеих сторон. Исключение составляют граждане до 14 лет (от их имени выступают родители или опекуны согласно ст.28 ГК РФ) и лица, за которых дарение производят действующие на основании нотариальной доверенности представители. Завершает процедуру уплата налога, зависящего от степени родства дарителя и одаряемого.

Перечень документов для составления договора

Для соглашения необходимы удостоверения личности сторон и правоустанавливающие бумаги на жилое помещение, данные которых вписываются в дарственную. Нотариальное оформление может потребовать предоставления дополнительных бумаг сверх указанного списка.

Регистрация перехода права собственности на жилье в МФЦ или территориальном отделении Росреестра происходит на основании:

  • паспортов участников сделки,
  • документа собственности на жилое помещение,
  • выписки из финансово-лицевого счета о количестве зарегистрированных лиц,
  • договора дарения в количестве экземпляров, равном числу сторон сделки, с учётом проводящего регистрацию органа.

При совместной собственности супругов на жилплощадь необходимо согласие второй половины (ст.253, 256 ГК РФ). Передача права на недвижимое имущество, одним из совладельцев которого является несовершеннолетний, происходит с письменного разрешения органов опеки.

Проверка квартиры на предмет задолженности

Одаряемому полезно обезопасить себя от бремени долгов. Для этого нужно затребовать выписку из домовой книги, справку о состоянии финансово-лицевого счета и подтверждение из коммунальных служб об отсутствии задолженностей. В территориальном отделении Росреестра не лишним будет запросить расширенную выписку из ЕГРП, по которой видна вся история жилого помещения, начиная от первого владельца.

Указанные документы позволят убедиться в отсутствии не заявленных дарителем обременений, просроченных платежей по квартплате, наличии прописанных в жилплощади граждан и прочих нюансов, способных стать неприятным сюрпризом для нового владельца. Провести проверку “чистоты” жилья следует до заключения договора дарения, поскольку до передачи недвижимости одариваемый вправе отказаться от подарка.

Сколько стоит?

Затраты сторон на оформление дарственной зависят от:

  • пользования услугами нотариуса,
  • проведения оценки недвижимости экспертом,
  • наличия близкого родства между одаряемым и дарителем.

Пошлина за регистрацию права собственности на обретенное жилье составляет 2000 рублей. Оформление дарственной между близкими родственниками освобождает от уплаты налога, одаряемого (п.18.1 ст.217 НК РФ). Остальные граждане обязаны уплатить налог в 13% его стоимости. При самостоятельном составлении дарственной это единственные затраты сторон.

Обращение в нотариальную контору потребует оплаты:

  • услуг нотариуса,
  • пошлины за удостоверение им договора дарения.

Тарифы специалиста зависят от региона проживания, стоимости подаренной жилплощади и степени родства участников сделки.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

При заключении договора дарения все обременения недвижимости сохраняются, необходимость исполнения обязательств по ним переходит к новому владельцу. Если с выпиской проживающих в жилье граждан дело решается по их согласию или в судебном порядке, то приобретение недвижимости посредством банковского кредита накладывает ограничения на его дарение.

Указание имеющихся обременений в договоре дарения обязательно, отсутствие подобного пункта может стать основанием оспаривания сделки и признания ее недействительной, поскольку имеет место введение в заблуждение одной из сторон. Дарителю следует внимательно изучить ипотечный договор на наличие в нем требования согласия банка на операции с жильем. В этом случае о дарении необходимо уведомить кредитную организацию, получив оттуда письменное разрешение. Отсутствие позволения банка делает невозможным дарение жилого объекта.

Неполнота переданных для регистрации документов становится причиной отказа в рассмотрении заявления. Одаряемый гражданин вправе повторно обратиться для оформления права собственности на приобретенное жилье, дополнив пакет бумаг.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Смотрите видео: Госзакупки на старте Госзакупки для новичков Что нужно знать на старте (none 2019).