Вопросы к Юристу

Размер налога с продажи квартиры, полученной по наследству

Граждане, продающие унаследованную недвижимость, должны заплатить налог (НДФЛ), если владели этим имуществом менее трех лет. Для сравнения: если речь идет о продаже ненаследственной недвижимости, то для освобождения от налога с продажи срок владения составляет пять лет.

Важно отметить, что при продаже унаследованной недвижимости никто не освобождается от налога на доход физических лиц, даже льготные категории граждан. При этом наследники имеют имущественный вычет в размере 1 млн рублей. То есть сумма, облагаемая налогом, будет составлять 13% от сниженной на 1 млн рублей цены в договоре купли-продажи. Для примера, с квартиры, проданной за 10 млн рублей, нужно выплатить 13% от 9 млн рублей – 1,17 млн рублей. Если же собственник продает квартиру за цену, не превышающую 1 млн рублей, то от налога он освобождается. Еще одно примечание: цена, указанная в договоре, не должна быть заниженной и составлять менее 70% от кадастровой собственности. В противном случае вмешается налоговая служба.

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

После продажи своей недвижимости гражданин должен заплатить государству налог в установленном размере. Это правило распространяется на всех лиц и на любую недвижимость. Налог при отчуждении унаследованной квартиры необходимо уплатить, если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет. Если же квартира принадлежит продавцу более указанного срока, гражданин освобождается от уплаты налога, такой порядок установлен ст. 217, 217.1 НК РФ. При этом стоит помнить, что в случае унаследованной жилплощади трехлетний срок будет высчитываться не с момента регистрации права на недвижимость, а с даты смерти наследодателя. В рассматриваемом случае квартира стала собственностью продавца только в 2018 году, поэтому при ее продаже налог необходимо заплатить.

В случае продажи принятой в наследство жилплощади налог уплачивается в размере 13% от полученного дохода. Следовательно, сумма выплаты зависит от стоимости, за которую недвижимость будет продана.

Сэкономить средства на уплату налога при продаже жилья гражданин может двумя законными способами:

  1. дождаться, когда срок владения недвижимостью превысит три года, в этом случае налог платить не придется вообще в соответствии со ст. 217, 217.1 НК РФ,
  2. оформить налоговый вычет и таким образом снизить облагаемый налогом доход при отчуждении квартиры (такое право предоставляется ст. 220 НК РФ).

Важно отметить, что максимальный размер налогового вычета – 1 млн рублей. Если квартира продана за меньшую сумму, то вычет полностью покроет полученный продавцом доход, в таком случае от уплаты налога гражданин будет освобожден. Вычет предоставляется только после подачи заявления и должным образом заполненной декларации по форме 3-НДФЛ. К заявлению прилагается документация, подтверждающая право на получение вычета и сумму продажи недвижимости.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вы можете воспользоваться налоговой льготой, предусмотренной на продажу жилья раз в год. Она равна одному миллиону рублей. После продажи квартиры подайте декларацию о доходах и укажите, что хотите воспользоваться правом снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Учтите, что если цена продажи будет выше кадастровой, то налог будет исчисляться из нее. И если она будет более миллиона, то налог будет начислен в размере 13% от превышения.

Как вступить в наследство?

Чтобы продать доставшуюся в наследство недвижимость, нужно сначала самому стать её полноправным собственником.

Процедура не самая сложная, но потребует времени и денег.

Нужно собрать документы и обратиться к нотариусу.

Если решается вопрос о возможном завещании умершего, необходимо уточнить в нотариальной конторе его наличие.

А дальше есть 2 сценария:

  1. Наследование по завещанию. Нужно обратиться с заявлением о принятии наследства именно к тому нотариусу, который удостоверял и хранил завещание. Понадобятся документы, свидетельствующие о факте смерти завещателя (свидетельство о смерти, справка из УФМС или выписка из домовой книги о месте проживания гражданина до момента смерти),
  2. Наследование по закону. В этом случае близким родственникам усопшего, помимо документов о факте его смерти, необходимо предоставить доказательства родства. Это может быть паспорт наследника, свидетельство о рождении, усыновлении или браке.

Оплатить госпошлину (нотариальный тариф) за вступление в наследство. Он составляет 0,3% (для близких родственников) и 0,6% (для других наследников) от стоимости имущества.

После оформления права на наследство нотариус выдаст подтверждающий документ. Но произойдёт это не раньше, чем через 6 месяцев после смерти или признания родственника погибшим.

Право собственности на квартиру перед оформлением любых сделок с ней необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Кто будет наследником приватизированной квартиры после смерти собственника? Узнайте из нашей статьи.

Документы необходимые для продажи наследуемой квартиры

Если покупатель найден и сделка успешно завершилась, то обеим сторонам нужно снова обратиться в Росреестр – напрямую или через МФЦ. Здесь зафиксируют смену владельца недвижимости.

При обращении в ведомство пригодятся такие документы:

  • полученное у нотариуса свидетельство о праве на наследство (оригинал и копия) либо соответствующее решение суда,
  • паспорта участников сделки,
  • подлинники договора купли-продажи квартиры,
  • квитанцию об оплате пошлины за регистрацию недвижимости (её платит новоиспечённый владелец).

Бумаги можно принести в МФЦ или отделение Росреестра самому, послать почтой, либо подать электронную заявку на Госуслуги.

В каких случаях?

Проблем с уплатой обязательных взносов не возникнет, если жильё продаётся спустя 3 года после оформления его на себя наследником, либо позднее.

Этот срок отсчитывается со дня регистрации жилья в Росреестре.

Число, месяц и год можно уточнить в документе, выданном регистрационным органом (свидетельстве или выписке из ЕГРП/ЕГРН).

Когда с момента оформления завещанной умершим квартиры наследниками прошло меньше 3 лет, из денег, полученных при её продаже, придётся вычесть налог.

Как посчитать?

Выручка от продажи наследства облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Его размер:

  1. 13% для тех, кто проживает в России больше 183 дней в году,
  2. 30% для тех, кто за год проводит в РФ меньше времени.

Этот процент вычисляется из стоимости проданной квартиры, прописанной в договоре. Между тем, в 2016 году в связи с корректировками налогового законодательства здесь тоже появились свои «но».

Теперь при расчёте платежа учитывается и кадастровая стоимость жилья. Её определяет Федеральная служба кадастра и картографии в начале каждого года на основе различных экономических факторов.

Если зафиксированная в договоре цена недвижимости меньше 70% от её кадастровой стоимости, то налог берется с большей суммы.

Таким образом, законодатели решили искоренить практику занижения реальных расценок, когда жильё стоимостью 3 миллиона рублей по документам обходилось покупателю в 2 раза дешевле.

Такая хитрость вдвое сокращала и подлежащий уплате НДФЛ. Теперь, что называется, этот номер не пройдёт.

Пример 1

Наследник однокомнатной квартиры, согласно договору, продал её за 2 000 000 рублей. Её кадастровая стоимость при этом равняется 2 400 000.

70% от этой суммы – 1 680 000 рублей, то есть меньше договорной цены.

Рассчитываем НДФЛ исходя из большей суммы:
2 000 000×13% = 260 000 рублей. Это сумма налогового платежа, подлежащего уплате.

Пример 2

Трёхкомнатная квартира по документам продана за 4 150 000 рублей.
Кадастровая стоимость составляет 6 900 000.

70% от этой суммы – 4 830 000 рублей, заметно превышая указанную в договоре цену.

В таком случае именно этот показатель, 70% от кадастровой стоимости, признаётся законом в качестве дохода от продажи недвижимости, он же указывается в соответствующей графе в налоговой декларации.

4 830 000×13%= 627 900 рублей. Такой платёж придётся внести.

Можно усложнить второй пример и ввести в эту историю ныне проживающего в Германии россиянина. В РФ у него умер родственник, оставив ему в наследство квартиру.

В случае её продажи ему придётся уплатить РФ как нерезиденту:
4 830 000×30% = 1 449 000 рублей.

О продаже квартиры, полученной по наследству и уплате налогов, смотрите в видеоролике:

Налоговый вычет

Есть несколько способов уменьшить размер НДФЛ либо компенсировать затраты на его оплату.

В случае с унаследованной квартирой вариантов может быть три:

    Вычет в 1 миллион рублей.
    Любой желающий может уменьшить облагаемую налогом сумму, то есть выручку от продажи наследства, ровно на миллион.

Если собственник продал квартиру за 6 500 000 рублей и решил применить подобный вычет, то ему придётся заплатить государству 13%×(6 500 000 – 1 000 000) = 715 000 рублей.

При продаже недвижимости стоимостью меньше 1 миллиона, при расчёте налога вообще получится отрицательное число, так что такие сделки налогом не облагаются.

Но декларацию с соответствующей информацией нужно подать.

Учёт понесённых затрат.
Можно снизить облагаемую налогом сумму на величину расходов на ремонт или взносы по ипотеке. При этом все затраты придётся подтвердить: кредитным договором либо чеками и квитанциями на оплату связанных с ремонтом товаров и услуг.

Например, в доставшейся по наследству квартире собственник сделал ремонт, скопив чеков на общую сумму 800 000 рублей, а после продал её за 5 000 000 рублей. Формула НДФЛ здесь будет такой: 13%×(5 000 000 – 800 000) = 546 000 рублей. Имущественный вычет.
Покупатель недвижимости вправе получить обратно 13% от выплаченных денег, но при этом совокупная стоимость жилья, на которую оформляется возврат НДФЛ, не должна превышать 2 миллиона рублей.

При продаже квартиры закон позволяет применить взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Один из вариантов — сокращение налоговой базы.

Например, при продаже квартиры за 9 000 000 рублей, НДФЛ будет таким: 13%×(9 000 000 – 2 000 000) = 910 000 рублей.

Второй вариант – внести налог в полном объёме: 13%×9 000 000 = 1 170 рублей. Придётся также подать в ФНС заявление на возврат суммы вычета. Правда, деньги будут возвращаться в соответствии с ежегодным НДФЛ, уплаченным продавцом.

Ещё один важный нюанс при использовании этого способа: рассчитывать на максимальную стоимость жилья, подлежащую вычету (2 000 000 рублей) можно, если ранее гражданин этим видом вычета не пользовался.

Если при предыдущих сделках этот вид вычета уже применялся, рассчитывать можно только на остаток суммы.

Образец заявления на возврат налогового вычета скачайте здесь.

Каждое физическое лицо может использовать один из перечисленных вариантов. Нельзя применить несколько одновременно либо в одном году (даже при сделках с разными объектами).

Кто может не платить?

Строго говоря, абсолютной защитой от этой обязанности не обладает никто.

Пенсионеры, инвалиды, ветераны войны и труда, малоимущие граждане и другие льготные категории наравне со всеми несут налоговое бремя.

Не останутся в стороне и несовершеннолетние собственники недвижимости – об этом речь пойдёт далее. Однако любой из продавцов жилья может освободиться от этого бремени в некоторых уже рассмотренных нами случаях.

Итак, не обязаны платить НДФЛ:

  1. те, кто владеет унаследованной недвижимостью более 3 лет,
  2. те, у кого после применения вычета в 1 миллион рублей или учёта понесённых затрат налоговая база получилась отрицательной либо равной нулю.
к содержанию ↑

Куда и когда сдавать?

Этот документ сдаётся в отделение налоговой службы по месту жительства. Предоставить его надо до конца апреля года, следующего за годом сделки.

Если деньги за квартиру получены в 2017 году, последний день сдачи декларации для продавца – 30 апреля 2018 года. Отчитаться можно через онлайн-сервис Федеральной налоговой службы либо лично в инспекции.

Указанный в декларации налог платится до 15 июля того же года.

Как заполнить?

Можно заполнить декларацию самому, а можно обратиться за помощью в специальные фирмы. Её можно подготовить в электронном виде либо внести данные от руки.

В любом случае нужно учесть несколько правил:

  • В 3-НДФЛ не должно быть исправлений,
  • Все декларации, в том числе заполненные от руки, проходят проверку с помощью специальных программ. Неаккуратные пометки компьютер может не распознать,
  • Декларация составляется в двух экземплярах: один отдаётся специалисту, на другой специалист ставит отметку о приёме документов, он остаётся у налогоплательщика.

Специалисты советуют в случае самостоятельного заполнения декларации использовать онлайн-сервисы.

«Умные» программы могут автоматически внести многие реквизиты, зачастую вызывающие сложность при заполнении, а также подобрать необходимые листы.

Список документов

Помимо заполненной формы 3-НДФЛ при обращении в ФНС понадобятся:

  1. паспорт,
  2. договор о продаже квартиры,
  3. платёжные документы или кредитный договор — в случае уменьшения налоговой базы на сумму понесённых расходов,
  4. при использовании имущественного вычета – данные расчётного счёта и заявление,
  5. реестр с перечнем всех документов.

Если наследнику ещё нет 18?

Бывают случаи, когда квартира или доля в ней достаются по наследству несовершеннолетнему лицу. Означает ли это, что ему налог можно не платить?

На эту тему высказываются различные точки зрения, но Налоговый кодекс РФ даёт однозначный ответ: бремя ляжет на родителей, так как они являются законными представителями ребёнка.

В случае неуплаты налога оштрафуют опять же их.

Если продавцов несколько?

Когда квартира находится в долевой собственности, в подписании договора должны участвовать все владельцы. Налоговых платежей и деклараций соответственно тоже будет несколько.

Каждый должен вычислить 13% от своей доли в проданном имуществе.

Кроме того, такое разделение позволяет всем применить вычеты. То есть, при продаже одного объекта каждый из трёх его бывших владельцев может отнять от своей выручки по 1 миллиону рублей и с итоговой суммы заплатить налог.

Однако это не действует, если квартира была не в долевой, а в совместной собственности.

Тогда заполняется одна декларация, а налог рассчитывается исходя из общей стоимости. Собственники делят налоговые обязательства между собой по своему усмотрению.

О том, как правильно составить соглашение об определении долей в квартире, находящейся в общей собственности, читайте тут.

Если нарушить правила?

За нарушение любого из правил уплаты налога и отчётности обогатившемуся на продаже имущества собственнику грозит штраф.

А в особых случаях – даже уголовное преследование.

Штраф начисляется в следующих случаях:

  • если декларация не подана вовремя,
  • если просрочен платёж – за каждый день просрочки начисляется пеня,
  • если сумма в договоре искусственно занижена.

Когда продавец уклоняется от уплаты НДФЛ размером более 600 000 000 рублей, он становится фигурантом уголовного дела, его судьбу определит решение суда.

Критерии добросовестности покупателя наследственной квартиры

Продавцам полученных по наследству квартир стоит учитывать, что на рынке недвижимости такой товар не очень ценится.

После завершения сделки на сцене вдруг могут появиться новые действующие лица.

Например, обделённые наследством родственники или даже сам «оживший» покойный, если умершим он был признан по решению суда.

Титульное страхование недвижимости как защита вашего права собственности от притязаний других лиц. Читайте здесь.

Но для приобретателей квартир есть и хорошие новости: закон определяет ряд критериев добросовестности, которые гарантируют ему защиту.

Добросовестный покупатель — это человек, который при приобретении недвижимости не знал о незаконности сделки и был лишён возможности это выяснить. В таких случаях покупатель вправе надеяться, что имущество не заберут назад.

Но здесь важно соблюдение нескольких условий:

  • Жильё получено в обмен на вознаграждение, то есть оно не было подарком,
  • Обе стороны сделки не имели на момент продажи родственных, служебных, экономических и иных связей,
  • При рассмотрении дела не обнаружено заниженной стоимости недвижимости,
  • Оплата была произведена в срок.

При соответствии этим критериям покупатель может рассчитывать на защиту от истребования имущества. Однако на практике даже эти правовые нормы не дают стопроцентной гарантии того, что проблем не возникнет.

Покупателю желательно до подписания договора предусмотреть все потенциальные «сюрпризы». Продавцу при этом логично было бы свести к минимуму риски покупателя, которые могут его отпугнуть.

Что может отпугнуть покупателей?

Традиционно с покупкой унаследованных квартир юристы связывают целый перечень возможных «подводных камней» сделки:

  1. Мошеннические схемы. После сделки может выясниться, что никто из владельцев квартиры вообще не умирал, а документы поддельные.
    Самый очевидный и действенный способ профилактики таких случаев – запрос сведений в нотариальной службе и в государственных регистрационных органах (выписка из ЕГРН),
  2. Новые наследники. Как уже говорилось, те, кто по уважительной причине не успел заявить свои права на имущество покойного в законный срок, могут получить это право через суд,
  3. «Неправильное» завещание. Этот документ родственники могут оспорить в судебном порядке, если им удастся доказать недееспособность умершего,
  4. Аннулирование договора продажи. Это может произойти по ряду причин, например, при признании продавца недостойным наследником. Несостоявшийся новосёл, разумеется, может рассчитывать на возврат потраченных денег, но, скорее всего, делать это придётся не только через суд, но и при помощи приставов, а это потребует времени.

При всех тайных опасностях таких сделок, квартиры, полученные по наследству, имеют свои преимущества. Они зачастую стоят дешевле аналогичных.

А большую часть рисков можно снизить, самостоятельно проверив и изучив все доступные документы.

Получается, что продажа квартиры-наследства – процесс очень непростой и затратный. Размер налога от вырученного дохода иногда бывает сопоставим со стоимостью полноценного жилья.

Но при обстоятельном изучении документов и правовых норм и несложных операциях с калькулятором можно сэкономить деньги и обезопасить себя от любых разбирательств.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Смотрите видео: Как можно не платить налог с продажи квартиры, доставшейся в наследство (none 2019).